218
Этот текст написан для тех, кто решил купить квартиру на вторичном рынке впервые в жизни. Это мой личный опыт, который может быть абсолютно неправильным и глупым, в нём могут быть ошибки и последствия, о которых я ещё не знаю. Поэтому не стоит его повторять. Но ознакомиться с ним будет не лишним. Также материал стоит прочитать жителям Крыма. Есть пара интересных нюансов, о которых нигде нет информации.
Итак, вы решили купить квартиру.
Одним из первых действий обладателя будущей недвижимости будет поиск в интернете статей на эту тему. И тут нас ждёт первый подводный камень — большинство этих статей написано агентами по недвижимости, которые уверяют, что самостоятельно выполнить подобную процедуру невозможно, а если и возможно, то в конце могут быть страшные последствия. Я тоже когда-то попался на эту удочку.
Сам я живу в общежитии по месту работы, и в жилье пока не нуждаюсь. Причин покупки жилья было несколько: нужна была постоянная прописка (в паспорте не было штампа), нужно было вложить кровью и потом заработанные рубли (а именно 1.7М), которые начали потихоньку обесцениваться из-за политических игр на мировой арене, ну и планировалось, что квартира будет приносить доход от сдачи в аренду.
Живу я в Крыму. Квартиры у нас стоят космических денег, поэтому недвижимость было решено покупать в Ростове-на-Дону: относительно невысокая стоимость жилья, достаточно высокая стоимость аренды, и в Ростове живёт родной брат. Если бы не последний пункт, выбрал бы Краснодар. Там квартиры ещё дешевле.
Начитавшись статей про ужасы покупки вторички, на «Авито» я выбрал диапазон цен, указал примерный радиус поиска и поставил галочку «компании», то есть агентства по недвижимости. Созвонившись с первым попавшимся, я начал беседу с приятной женщиной, представляющей, как оказалось, самое дорогое Агентство Недвижимости (далее «АН») в городе. Почти сразу она предложила подписать договор, который как бы подтверждал серьёзность моих намерений, обязывал в качестве аванса заплатить 10 000р, а после окончания сделки ещё 70 000р. Почему-то тогда эта сумма не казалась мне огромной (две с половиной месячных зарплаты), ведь я плачу за надёжность своей будущей недвижимости, лучше не скупиться.
Так как территориально я не находился в городе, то подписать ничего не мог. Мне предложили выслать договор, чтоб я отправил его обратно, но в этом не было смысла, т.к. я приехал бы раньше.
Агент сказала, что у меня небольшой бюджет, но она сделает всё возможное, чтоб удовлетворить клиента. Так же она упомянула, что наверняка я видел объявления, где прекрасные однушки-студии продавались по миллиону, что им верить нельзя, и что это фейки, которые будут требовать предоплату, а потом исчезнут. Начали работать.
По поводу фейков — да, большинство из таких «халявных» предложений фейки, но никто не мешает вам проверить. Вдруг попадётся что-то действительно стоящее.
В какой-то момент я вспомнил, что мне нужно снять все, лежащие на карте деньги в нашем крымском банке. Важно сказать, что в Крыму банки с материка не работают.
Снять деньги — это же просто? Как оказалось, нет.
Все деньги находились на зарплатной карте, и там есть лимит на съём денег — 150 000р в день. И не больше 1 000 000 в месяц. Меня этот вариант не устраивал, и я узнал, что можно написать заявление и снять все деньги в отделении банка. Так и сделал за 4 дня до отъезда. НО! Оказалось, что на моей зарплатной карте половина денег «нецелевые», то есть не зарплата, а, например, пенсия. Или я занимал кому-то, мне возвращали — это тоже нецелевые средства. В итоге я мог снять 860 000р. Остальные деньги было предложено перевести на специальный счёт, и позже, когда я оформлю счёт в нормальном банке, отправить их туда через приложение. Эта услуга стоит 2 000р. О том, что этом можно сделать через приложение, я уточнил несколько раз. Как оказалось позже — нельзя.
Поэтому совет №1:
Если вы хотите осуществлять оплату наличными, заблаговременно удостоверьтесь, что можете снять необходимую сумму.
Упаковав вещи, я поехал в славный город Ростов-на-Дону к брату, окрылённый мечтами о будущей квартире.
Перед встречей с агентом по недвижимости брат устроил мне хорошую головомойку, плавно переходящую в истерику, и сказал, что связываться с подобными людьми тупость невероятной степени. Аргументы он приводил следующие:
- агент всегда будет пытаться продать квартиру дороже, чем предлагает собственник, чтоб заработать денег;
- агент сначала будет впаривать всякий хлам, который никто не покупает;
- агент возьмёт огромную сумму в качестве комиссии.
Но я был решительно настроен, к тому же я уже пообещал агенту, что буду сотрудничать. Знаете, иногда неудобно отказываться от своих обещаний. Хотя ты не всегда понимаешь, что дал эти обещания хитрому манипулятору.
Несмотря на то, что мы почти поссорились с братом, здравое зерно в моём мозгу он посадил: я могу потерять до 10% суммы на услуги «АН». Но я же дал обещание?
Мы должны были встретиться на улице Вагулевского. На карте это почти центр, но по факту это такие дремучие дебри, что добраться туда было тем ещё приключением. Справедливости ради скажу, что агент сразу об этом сказала, но понравились фотографии самой квартиры.
Чтоб понять впечатление от увиденного, наберите в поиске «Евротур Братислава». Старый дом, ржавые лестницы, бегают какие-то полуголые лысые дети… вошли в квартиру. Квартира была чуть хуже, чем на фото, но всё же милой. Как только мы начали обсуждать коммуналку, из счетов, лежащих на столе кухни начали выбегать толпы тараканов.
Уехали с Вагулевского сразу. Поехали на Нансена.
Вот эту квартиру мне уже начали рекомендовать.
Когда я зашёл в подъезд, создалось впечатление, что здесь была война. Не знаю, кого с кем, но было просто страшно. А агент сказала:
— О, смотрите, они собираются делать капитальный ремонт, уже все стены ободрали!
Правда или нет, я так и не узнал.
Квартира была с неплохим базовым ремонтом, но было крайне мало мебели: в кухне не было стола и раковины, только печь, холодильник, на нём микроволновка. В комнате диван, стенка и старый телевизор. Был балкон, который мы так и не смогли открыть, но через стекло было видно, что пол как бы отламывается, и я бы на таком стоять не решился. И да, туалет (совмещённый) был площадью 1м. Полный человек там бы просто не поместился.
Важно сказать, что окна выходили на проезжую часть. Я не заметил особого шума, наверное, потому, что окна были закрыты.
Совет №2:
Квартиры, окна которых выходят на трамвайные пути, подходят только для слабослышащих людей.
И даже, если там просто проезжая часть, жить в такой квартире будет совсем некомфортно.
Агент начала напоминать про договор и про то, что его нужно подписать. Тогда ещё я искренне хотел воспользоваться услугами АН, но червячок сомнений уже начал грызть. Я объяснил ситуацию, что брат запретил, и, если я что-то подпишу, мне устроят скандал. Агент смутилась и начала аккуратно продавливать фразами «Это же ваши деньги, вы ими распоряжаетесь? Зачем слушать брата?» и почти убедила меня в том, что я нуждаюсь в её услугах. При этом брат звонил и писал каждые 2-3 минуты.
Агент сказала, что стоимость квартиры в договоре нужно будет указать не полную, а ровно 1 000 000 рублей. Это делается в случаях, когда квартира в собственности меньше пяти лет, а владелец не хочет платить государству налог, который составляет что-то около ~70 000р. Опасность такой процедуры в том, что это в принципе незаконно, и, если вдруг что-то пойдёт не так, вам вернут ту сумму, которая прописана в договоре.
(!!!и это предложила агент самого крутого АН в городе!!!)
Мы вышли на улицу, и тут, прочитав сообщение, агент сказала, что в самом центре есть отличный вариант, но его очень быстро заберут. Посмотреть можно будет через пару часов.
Погуляв по городу, я почти сразу влюбился в Ростов-на-Дону. Прекрасный город!
Последняя на сегодня квартира находилась в идеальном месте: недалеко от центра, на тихой улице, в хорошем старом доме с закрывающимся двором. Однушка, 20м2, но с потолками в 4 метра — я всегда мечтал сделать двухярусную квартиру. Один только минус — у меня не было времени на ремонт. Через 3 недели нужно было ехать обратно на работу.
Интересной особенностью квартиры было то, что в ней не было душевой кабинки или ванной. В туалете просто была лейка, а в полу дырка. Когда моешься, заодно поливаешь стиралку и сантехнику.
Квартира зацепила и желание поскорее купить хоть что-то затуманивало сознание.
Меня мучила совесть за то, что я кинул агента по недвижимости, поэтому я предложил следующую схему: при каждой нашей встрече я буду давать ей 1000 рублей.
Распрощавшись, я поехал домой и рассказал всё брату. Брат продолжал демонстрировать скептицизм, но последняя квартирка его тоже заинтересовала.
А я понял, что нужно начинать переводить оставшуюся сумму в «материковый» банк.
Открыв счёт в «Сбербанке» я начал транзакцию, но система выдала ошибку, заботливо написав, что ограничение по переводам — 100 000р в день. И с каждого перевода комиссия 1.5%. Итого почти 15 000р и десять дней.
Гнев, который обрушился на горячую линию, был лютым, но все операторы как один твердили: вы должны прийти в отделение лично и там оформить перевод. А то, что вам сказали в отделении — ну, ошиблись, бывает.
Слава Богу, наш крымский банк пустил метастазы в Краснодарском крае, и до ближайшего отделения (в станицу Кущёвскую) ехать было около полутора часов. Не лучший, но и не худший сценарий.
Вечером мы с братом ещё раз спокойно обсудили ситуацию, и посмотрели объявления частников. Один вариант понравился, и было решено его посмотреть на следующий день.
Полдня заняла поездка в Кущёвскую и обратно, и деньги оказались в моём распоряжении. К слову, в Сбербанке снять деньги гораздо проще и быстрее.
Пошли смотреть квартиру, которая понравилась.
Старенький дом (как оказалось, 1917 года), атмосферный, хотя и грязный дворик, хозяин — парень 30-35 лет. Первое, что подкупило — человек точно знает, как что устроено в его квартире. Начал сразу про проводку, канализацию, нюансы вроде того, что в квартире нет газа, горячей воды и центрального отопления. Зато есть бойлер, конвектор и тёплый пол. С одной стороны минус, с другой у тебя будет тепло и горячая вода тогда, когда ты включишь конвектор и бойлер (хотя, если выключат свет, будет тяжко). Рассказал, из чего сделаны перекрытия, какие стены, что было сделано им за время проживания. Хозяин не пытался произвести хорошее впечатление, что-то приукрасить, а говорил прямо.
Разумный человек понимает, что даже в новострое могут быть какие-то проблемы или хотя бы нюансы. О вторичном рынке и говорить нечего.
Совет №3:
Если продавец не рассказывает о проблемах в квартире, скорее всего, чего-то недоговаривает.
Покинув квартиру, мы с братом обменялись мнениями. Обоим понравились и квартира и владелец. Было только неясно, как быть с бюрократической волокитой, которую берут на себя АН, проверяя квартиру на прописанных в ней несовершеннолетних детей, осужденных, несоответствия планировки и так далее.
Пообщавшись с несколькими знакомыми, более опытными в данном вопросе, я понял важную вещь: агенты по недвижимости не занимаются юридическими вопросами, а только продажами. Для проверок существуют юристы по недвижимости.
Было решено найти кого-то такого.
Благо, моя работа обеспечила мне достаточное количество «рукопожатий», через которые юрист по недвижимости сама вышла на меня. И мы принялись за работу.
Совет №4:
При покупке квартиры стоит проконсультироваться у юриста по недвижимости.
Важно понимать, что в связи со свежими изменениями в законах государство помогает покупателям не стать жертвами мошенников, проверяя договор в момент его подписания, и, в принципе, можно всё сделать самостоятельно, взяв с продавца только справки об отсутствии долгов и согласие всех владельцев на продажу (в частности доверенности супругов владельцев, состоящих в браке на момент покупки). Типовой договор купли-продажи также можно найти в сети, уточнить все позиции с продавцом, и смело идти в МФЦ для заключения сделки. Но юрист как бы видит маленькие нюансы, на которые сразу стоит обратить внимание. Например, дом, в котором планировалось купить квартиру, был 1917 года и мог быть памятником исторического наследия (или как-то так). Купив квартиру в таком доме, можно серьёзно встрять. Мне юрист встрять помогала на каждом этапе, начиная с осмотра, заканчивая вопросами аренды. Услуги такого специалиста также стоят недёшево (диапазон цен варьируется в зависимости от опыта), но всё равно это обойдётся дешевле услуг АН. Хотя, повторюсь, всю информацию можно найти в сети.
Вежливо извинившись перед агентом, я загорелся покупкой присмотренной квартиры.
Кстати, когда я показал юристу договор, который предлагало АН, мне разъяснили, что, подписав данный документ, я соглашаюсь работать только с данным АН, и не имею права купить недвижимость самостоятельно. Ну или имею, но всё равно придётся выплатить гонорар в полном объёме.
Продолжим.
Следующий шаг — более детальный осмотр квартиры.
Договорившись с продавцом, я попросил полчаса времени, чтоб исследовать всё, что получится исследовать.
Например, так как квартира была без центрального отопления, был риск того, что она сыреет. Поэтому обязательно было проверить всё на предмет плесени, грибка, запахов и т.д. Продавец был абсолютно не против, шёл на контакт и охотно делился информацией.
Сразу скажу, что я не проверил: кривизна стен и соседи. О первом я узнал, когда собрал комод, и оказалось, что с одной стороны зазор на полтора см больше, чем с другой. Но это не смертельно. А вот соседи…
Исследовав квартиру, я попросил у продавца все документы, которые запросила юрист.
Разумный продавец всегда готовит их заранее. Если ваш продавец говорит, что документов нет, то он или раздолбай, или что-то скрывает.
Документы были в порядке, поэтому на третьей встрече мы начали обсуждать продажу.
Совет №5:
ТОРГУЙТЕСЬ!
У меня не самый богатый опыт в вопросах покупки недвижимости, но я сильно сомневаюсь, что есть собственники, которые будут категорически против торга. К слову, совет этот мне дала юрист, окупив тем самым свои услуги и оставив меня в плюсе.
Удалось сбить цену на 30 тысяч рублей, но при условии, что продавец заберёт люстру, к которой, цитата: «Жена испытывает самые светлые чувства». Мною тоже было выдвинуто условие, что продавец, являясь человеком опытным, поможет мне выбрать и установить новую люстру. Продавец согласился.
Естественно, продавец мог забыть о своих обещаниях сразу после получения денег. Но я почему-то ему поверил.
Забегая вперёд, скажу, что вместе с продавцом мы сделали кучу работы с его бывшей (в смысле, с бывшей квартирой), я его задолбал постоянными вопросами о том, как сделать это или то. Мне очень повезло с продавцом. Не факт, что вам повезёт так же.
Сделку запланировали на 19 число, но случилось так, что одного из собственников не было в городе, и пришлось ждать до 22го.
Совет №6:
Если продавец подгоняет вас с покупкой, к нему стоит отнестись подозрительно.
В моём же случае было ровно наоборот.
Осталось решить вопрос с передачей денег.
Существует несколько вариантов, которые вы можете найти в сети. Но все они меня не устраивали по двум причинам: нужно долго ждать и платить за услуги. От трёх дней до месяца, и от 2 000 до 12 000 рублей. Чем больше денег, тем меньше ждать.
Мой юрист посоветовала мне сделать просто: перед сделкой прийти в банк, написать расписку, в которой все собственники подписываются под тем, что берут у меня деньги в счёт платы квартиры. Я кладу деньги им на счёт в их присутствии, они сразу же отдают мне расписку. После этого мы идём в МФЦ, где подаём договор на регистрацию.
Сперва это кажется диким: ты отдаёшь людям огромную сумму денег, а взамен получаешь бумажку. А вдруг они разбегутся и ищи-свищи потом? Или скажут: мы ничего нигде подписывать не будем?
Да, такая вероятность есть. Но если вы возьмёте расписку, добавите чек из банка, суд будет на вашей стороне и обяжет мошенников вернуть все деньги. Правда, это время, нервы и судебные издержки. Поэтому данная схема работает только тогда, когда вы доверяете людям. Если сомневаетесь, если располагаете временем и средствами, воспользуйтесь классическими способами. Просто знайте, что есть и способ, описанный выше, о котором почему-то нигде не говорится.
Итак, сверив паспортные данные друг друга в расписке, мы пошли в банк, положили деньги. Расписку мне отдали на руки, и выдвинулись в МФЦ (куда заблаговременно записались на приём).
Предварительно самостоятельно нужно распечатать договор на каждого из членов сделки + ещё один в архив. У нас был один покупатель, три собственника, поэтому пять договоров.
Лайфхак: печатайте договор на одном листе с двух сторон (а не на двух разных листах), так удобнее. Печатайте на лазерном принтере, т.к. тонер меньше подвержен выцветанию.
Сам процесс оформления не требует ничего кроме паспортов и копий договора. Все документы по квартире должны быть в базе самого МФЦ. В конце вам выдают расписку о том, что взяли ваши документы и говорят день, когда можно будет прийти забрать. Ждать пришлось аж 13 дней! Хотя читал, что, если подавать через нотариуса, можно уложиться за 3-4 дня. Но это стоит дороже.
И да. Нужно оплатить госпошлину в 2000р. Я сделал это заблаговременно, но можно и на месте, оплатив картой в терминале у специалиста, таком же, как стоят на кассах магазинов.
Благодаря тому, что оплата была произведена сразу, а не через банковскую ячейку, продавец тут же отдал мне ключи от квартиры, посоветовав поменять личинку замка, чтоб не мало ли что. Также объяснил, как платить за электричество, воду и вывоз мусора. Удивительно, но сейчас не нужно идти в водоканал, стоять там в очередях и ругаться с бабушками. Достаточно зайти на их сайт, загрузить все необходимые документы (Договор купли-продажи и выписка из ЕГРН), и в течение месяца они всё переоформят на нового владельца. При этом номер лицевого счёта остаётся тем же.
Вместе с предыдущим владельцем мы сделали небольшую видео- экскурсию-инструкцию, где он рассказал, где что крутить в случае чего, ещё раз рассказал, где из чего стены — очень важный момент, который все упускают. Лучше спросить сразу, чем потом гадать.
Неделю я усиленно занимался обустройством своего нового жилья. Покупал технику, собирал мебель, латал мелочи вроде подтекающей лейки в душе или розетки, которая упирается в мебель.
Когда всё было почти готово, было решено дать объявление о сдаче в аренду.
(Самая весёлая часть повествования)
Сдавать я начал 30 августа, и понимал, что 99% моих потенциальных клиентов — студенты. Да, немного страшно отдавать своё жильё молодым и неопытным ребятам, но…
Первый звонок через 4 минуты. Хотят приехать посмотреть. Сижу, жду. Опять звонок: не понравился дом, уехали даже не зайдя внутрь, извините.
Ещё один звонок: придём посмотреть через полчаса.
Жду. Стук в дверь.
Стоит сказать, что в квартире тамбур на две квартиры.
Открываю дверь, впускаю молодую пару, не успеваю сам зайти, и тут… из второй двери появляется соседка, которую я до этого в жизни не видел. Пожилая женщина с глазами, полными ярости, уверенности и злобы. Последовал примерно такой монолог:
— Вы кто такой? Почему вы здесь постоянно кого-то водите? Я сейчас полицию вызову! Постоянно что-то носите, с чёрным рюкзаком ходите, устраиваете что-то в квартире. Это вообще не ваш тамбур, а мой! Вы хотите квартирантов заселить? Я вам не разрешаю! Я в органах работала!
Ну и в таком духе.
Думаю, примерно понятно состояние человека. Самое страшное, что такие люди абсолютно верят в то, что говорят, и ты сам потихоньку начинаешь верить. Становится страшно и ты готов поддаться. При этом на тебя смотрят твои потенциальные квартиранты. Ситуация неприятная.
В определённый момент меня переклинило, я вернулся на землю и достаточно грубо ответил соседке, что купил эту квартиру и что сам сейчас вызову полицию.
Немного почувствовав силу, соседка сбавила обороты, особенно, когда я начал требовать техпаспорт на квартиру и в частности тамбур, который якобы её. Ушла.
Потенциальные квартиранты смотрели на меня с любопытством, а я был готов провалиться под землю. Единственное, что я смог сказать:
— И после такого вы ещё хотите смотреть эту квартиру?
Ребята улыбаются, говорят, что у них на прошлом месте жилья была точно такая же бабушка, которая постоянно что-то подозревала, и что они совсем не смущены. Похвалили меня за то, что я очень грамотно общался. Начали осмотр квартиры.
Вроде всё понравилось, но были ещё варианты, и пара отправилась смотреть их.
А ко мне пришла ещё одна пара, на этот раз две студентки с юрфака.
В этот раз обошлось без соседки.
Посмотрели, всё понравилось, сказали, что въедут. Но при условии, что я куплю пылесос, утюг и гладильную доску.
Я был не против, поэтому договорились о времени заезда на следующий день.
Вечером приобрёл всё необходимое на уценке одного из гиппер-маркетов электроники.
Совет №6:
На уценке больших магазинов электроники попадаются очень приличные товары с хорошей скидкой. Да, у вас будет холодильник с небольшой вмятиной на дверце, зато на 10 тысяч дешевле.
На утро я написал одной из девочек, что всё куплено. Ответа не последовало. Написал ещё и ещё. Опять молчание. Брат сразу сказал, что нашли дешевле и теперь стесняются признаться.
Написал ближе к полудню: «если вы не отпишитесь, выставлю объявление заново»
Девочки нашли смелость признаться в том, что выбрали другой вариант.
Совет №7:
Берите предоплату.
А я, раздосадованный горем, должен был снова активировать объявление об аренде. Страшно не хотелось снова общаться по телефону, впускать к себе домой неизвестных людей. Чтоб отодвинуть этот процесс подальше, я, видимо подсознательно, опубликовал объявление с большей ценой. Позвонили через 5 минут. И уже через час квартира была сдана молодому парню, который приехал из соседнего города поступать. Приехал вместе с родителями. Клиенты мне понравились так же, как и моё предложение им. Папа самых честных правил, сразу же оценил проводку, мама оценила ремонт, а сам парень оценил технологичность квартиры (4к телек, умная печка Xiaomi и тд).
В итоге провал со студентками сыграл на руку.
В качестве жеста лояльности, я предложил пожить пять дней бесплатно (под расписку). Жест этот был продиктован ещё и тем, что на тот момент у меня ещё не было на руках договора купли-продажи квартиры, и де-юро я распоряжался чужой квартирой. Сейчас понимаю, что если бы что-то пошло не так и договор завернули бы, а я уже сделал ремонт и заселил жильца… короче, мне повезло, но не повторяйте мою ошибку. Все операции с квартирой начинайте тогда, когда у вас на руках будет документ, подтверждающий собственность.
Оставался единственный нерешённый момент — соседка.
«Лучшая защита — нападение»
Мы просто начали её атаковать постоянными визитами познакомиться, что-то узнать, уточнить и тд. В общем, теперь она сама нас боится.
В принципе, это счастливый конец данной истории, но хочу поделиться ещё парой мыслей.
Чтоб получить прописку (штамп в паспорте), в МФЦ просят 5-6 дней. Но если обратиться напрямую в ОВМ (Отдел по вопросам миграции), можно сократить этот срок до трёх дней, а мне вообще поставили за полчаса. Важно понимать, что МФЦ является лишь посредником и просто распределяет все документы по нужным ведомствам. Это удобно, но долго. Хотите быстрее — идите в нужное ведомство сами.
Также (по совету юриста) я оформил доверенность на управление квартирой на брата. Если вдруг что-то случится (допустим, жилец съедет), мне не придётся ехать из Крыма в Ростов, чтоб подписать новый договор. Будет достаточно участия доверенного лица.
Резюмируя:
Для того, чтоб купить, обставить и сдать квартиру в чужом городе, мне понадобилось 25 дней. Если сделать все подготовительные процедуры заранее, можно уложиться дней в 18. Я во всём разбирался по ходу с нуля. Я не считаю себя слишком умным человеком, и уверен, что подавляющее большинство людей справится с подобными задачами так же или лучше. Главное — не бояться! Да, вам придётся много общаться, много читать, спрашивать знакомых, делать то, чего вы никогда не делали, но это правда интересно и по завершении лично у меня появилось глубокое удовлетворение.
И да, вы должны понимать, что описанное выше — не руководство к действию, а всего лишь информация, которую можно принять к сведению, но отнестись критически. У каждого своя голова на плечах, и ответственность за свои действия каждый также несёт сам.
Успехов!
yaplakal.com