О квартирах и их покупке, советы как покупать недвижку

Несколько раз сталкивался с покупкой квартиры на вторичке для себя.
Золотое правило № 1 - Не доверять риэлтору никогда/никогда/никогда;
Золотое правило № 2 - Не доверять продавцу;
Золотое правило № 3 - Самому наводить справки по приобретаемой недвижимости (выписки ЕГРП, домоуправление ( кто и когда вписывался/выписывался), психо/наркодиспансеры, беседа с соседями) - На это уходит много времени и немного денег, но в двух случаях уводило меня от неминумой ЖОПЫ, в которую можно попасть
Золотое правило № 4 - Никаких задатков - эта херня пошла от риэтолских тварей, которым,как правило в дальнейшем, до одного места правильность оформления/ подачи документов. Ну приостановили в юстиции, ну будущего владельца кондратий схватил, подумаешь.... Сделка сделана, всем спасибо.
Золотое правило № 5 - кинуть риэлтора, ибо это паразиты общества без моральных принципов и человеческих ценностей.

Это сообщение отредактировал Balabasik - 17.09.2012 - 09:26

aptmax реклама не реклама, но елки моталки, я как покупатель хочу сотрудничать с тобой как с консультантом, на взаимовыгодных условиях, или с твоей конторой. Оставь в личьке координаты, вот +100500 в жизни полюбасу пригодится.

Это сообщение отредактировал maiklbaklan - 17.09.2012 - 09:21

Василяна
К юристам к грамотным. Сами не беритесь. В договоре прописываете авансовый платеж в размере 300 тыс. руб. Не забывайте, что погашение долга банку не будет автоматически означать снятие обременения. Это документальная процедура, проводимая по заявлению "залогодержателя" в Росреестре.
Есть еще один вариант для продавца он будет более выгодным, а для Вас более спокойным. Это замена предмета залога продавцом.

реальный вопрос, брату двоюродному ему еще не было 14 лет уехал в США, квартира естественно была продана, но отдел опеки профавлил и разрешения у несовершеннолетнего не спросил. Подали в суд, суд сказал что время ушло, хотя органы опеки признали факт неподтверждения согласия на продажу квартиры. Есть возможность отсудить у них за разгильдяйство?

1.Как то вы слишком категорично изъясняетесь это именно правоудостоверяющий документ, другое дело что для совершения каких либо сделок с объектом нужно обязательно брать выписку из ЕГРП.
2.Ну как же невозможно!?просто объект будет под обременением и после оплаты потребуется второе регистрационное действие для его снятия

Это сообщение отредактировал pilotoshnik - 17.09.2012 - 09:58

Подверждает, что поле для наебалова просто не паханое. И то что законы корректировать наши думцы не собираются. Точно так же и с авто транспортом купишь угнанную теряешь все или если кредитную то вешаешь еще и кредит левый на себя. Короче все для людей чтоб не скучали.

А может кто подскажет: один из собственников кв - безработный алкоголик, стоящий на этом их алкоголическом учете, или как там оно, и меня пугают, что после продажи этот человек может судебно откатить продажу на основании недееспособности и невменяемости на момент сделки, неужели правда ?

ТС подскажи. Покупаем участок ИСЖ. Нашли по объявлению в нете. Агентство. Участки пустые, даже без геодезии. Сказали резать можно как хотите. Газ, всет - по границе. Приехали продавцы, не помню точно формулировку, что-то типа первичный план. Сказали все делают сами и рег.палатой тоже сами вопросы решают, по их словам другим не доверяют. Поедем в их офис.
Вопрос: какие документы в офисе нам нужно проверить у них? Кто они такие что, ну и т.д.

Это сообщение отредактировал PtAuAg1o - 17.09.2012 - 10:24

ТС, коль уж ты юрист, посоветуй что делать?

Ситуация: Есть квартира жены. Прописаны: жена, дети и племянник наркоман, который, не желает ничего оплачивать. Отказывается от приватизации (ктото его науськал, т.к. мы с ним ходили к нотариусу, и подписали отказ от приватизации с его стороны, чтобы бы могли дальше квартирой заниматься. Заплатили ему бабло, благо расписку взяли, потом его кто-то стал убалтывать типа мы его хотим обмануть, в итоге пошёл в отказку).
Проблема в том что мы живем в другом городе, снимаем, а в этой квартире жить не можем. В итоге квартира превратилась в бомжатник! Несколько раз горела! Все соседи взвыли. Чуть ли не каждый день ментовку вызывали! Сплошная анти санитария! Долг с его стороны >115000 р.
Вобщем, все это порядком достало, мы вычистили квартиру, сделали капремонт, пластиковые окна, железная дверь и все! В квартиру решили не пускать!
Это чмо подало на нас в суд!
В итоге мы выдвинули встречный иск на выселение за неуплату. Подключили город (квартира не приватизирована). Но ктото умный ему подсказал что достаточно оплатить квитанцию на какойто минимум, и будет считаться что он все оплачивается. А свидетельства соседей, фото материалы, показание жены о том что этот человек не дает нам там жить с детьми своим образом жизни уже не работают!
Суд мы проиграли!
ТС, что посоветуешь в такой ситуации? Или есть у нас тут юристы? может можно как-нибудь дело иначе повернуть? Было велено в 5-дневный срок отдать ключи, и в 30-дневный срок обжаловать приговор!

pilotoshnik

1) Некоторые вещи в юриспруденции носят весьма категоричный характер. Это определение одно из них (кстати это не я сказал, а судья ВАС). Давай - те тогда по пунктам и в соответствии с алгоритмами:
Вы получаете свидетельство на право собственности. В день его получения оно удостоверяет что Вы являетесь собственником данного объекта. Если Вы внимательно почитаете 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то не обнаружите в обязательном перечне предоставляемых на регистрацию документов свидетельства на "первичное" право. Таким образом, Вы легко проводите сделку, продаете имущество, а свидетельство остается у Вас. Вывод? Правильно - правоудостоверяющим документом данная бумага не является. Единственным правоудостоверяющим документом является выписка из ЕГРП и никак иначе. Именно она удостоверяет наличие у Вас прав зафиксированных в ЕГРП. Давайте коллектив не будем вводить в заблуждение:)
2) Пардон, выразился непонятно:) Да, если мы при совершении регистрационного действия по регистрации договора прописываем в нем установление ипотеки в пользу продавца, то возможен переход права. И соответствующее ему второе регистрационное действие по снятию ипотеки после предъявления акта приема передачи с зафиксированным пунктом об произведенной в полном объеме оплате. Если честно, я за свою достаточно богатую практику таких случаев не встречал.

PS Но так или иначе признаю (категоричность здесь была несколько неуместна): не совсем правильные слова подобрал для второго пункта:)

Добавлено в 10:45
PtAuAg1o
Участок не может быть предметом в сделке пока не определены его границы и он не поставлен на кадастровый учет. Поэтому запрашиваете
1) Кадастровый паспорт земельного участка и в разделе 8 смотрите категорию земли. В вашем случае она должна быть Земли поселений. Смотрите пункт 9 (вид разрешенного использования).
2) Запрашиваете в земельно кадастровой палате кадастровый план территории и внимательно смотрите кто у Вас в соседях.
3) Ну и естественно выписку из ЕГРП на земельный участок
4) Документы лица (Общества) которому участок принадлежит
5) Документы на подписанта договора (на предмет имеются ли у него полномочия подписывать)
6) Если есть, найдите план землепользования и застройки и посмотрите какие виды разрешенного использования в нем прописаны для данного квартала (он должен быть в КУМИ Муниципального образования).
7) Самое главное: определить не попадает ли данный участок в охранную зону всяких разных неприятных объектов (типа магистральных газопроводов). В этом случае картошку Вы там сажать сможете, а вот строить нет.

А я после покупки квартиры поменял мнение о риэлторах.
Раньше считал их тупо паразитами.

А сейчас думаю, нах человеку все эти знания. На один-два раза.
Ну сколько раз за жизнь мы квартиру покупаем. И так редко это делается что законы меняются. Лучше нормального риэлтора найти.


Другое дело что цены, как мне кажется, завышены.
И с какого хуя покупатель должен эти услуги оплачивать. Тем более что в комплекте идет поиск вариантов.
Т.е. покупатель платит за то чтобы ему нашли вариант подороже.

Сбрасывать цену на подходящий вариант совсем не в интересах агента. Т.е. ты ему платишь, а он работает на другую сторону.

Ну я продавал и покупал через риэлторов, которые и предложили данную схему как самую безопасную (и для продавца и для покупателя), с деньгами через банковскую ячейку. Схема следующая:
1. Покупатель оформляет на себя банковскую ячейку. Оформляется она обычно в банке в момент подписания договора купли продажи. Ячейка снимается на всякий случай с запасом на 1,5-2 месяца.
2. В договоре на ячейку прописывается следующее:
2.1. Первый доступ к ячейке имею и продавец и покупатель одновременно. Это момент закладки денег. Происходит он следующим образом - вы подписали договор купли продажи и пошли оба в кассу банка где покупатель достает из широких штатин сумки всю наличку отдает ее в кассу где при вас за стеклом оператор пересчитывает всю кипу денег и попутно проверяет ее на подлинность и запаивает ее в пластик вакуумом с подписью сколько денег в пачке, также ставит дату имя и подпись проверяющего. Эта процедура стоит немножечко денег в кассе банка не помню сейчас сколько но толи 0,5% толи 1% от суммы. Оплачивает ее продавец как заинтересованное лицо.
2.2. Покупатель засовывает упакованные пачки обратно в сумку и вы торжественно оба идете на закладку в ячейку.
2.3. Сотрудник банка с вашей помошью (один ключ у Вас один у банка) достает ячейку и оставляет вас наедине с покупателем/продавцом. Покупатель достает запаянные пачки денег из сумки, а продавец берет их и удостоверившись что они таки запаяны и все имена даты подписи на месте закладывает под присмотром продавца всю сумму в ячейку. Ячейка закрывается и вместе с сотрудником банка водваряется на место в хранилище банка.
3. В договоре аренды ячейки как я уже говорил прописываются условия на доступ к этой ячейке, доступа собственно всего 2. Первый я уже описал, теперь второй.
3.1. Доступ имеет продавец при предъявлении зарегистрированного в рег. палате договора купли продажи. Регистрация идет насколько мне известно в Москве 2 недели в подмосковье ровно месяц. Собственно поэтому и снимают ячейку на 1,5-2 месяца.
3.2. Доступ к ячейке имеет покупатель при предъявлении отказа регистрации рег. палатой договора купли продажи, либо же покупатель имеет права на доступ к ячейке по прошествии времени необходимого на регистрацию + 3 дня-неделя которая дается продавцу на то чтобы изъять деньги из ячейки.

У кого будет храниться ключ по большому счету не важно но лучше у продавца под подписку покупателю. В моем случае он хранился у риэлтора продавца под подписку покупателю.
Минусов в этой схеме собственно вижу только два. Покупатель может быть в сговоре с банком и как-то может намухлевать с запаянными деньгами. Обходится просто - банк выбирает продавец.
Второй минус - это то что продавец может по форс-мажорным обстоятельствам не успеть за неделю дойти до ячейки и забрать деньги. тогда их может забрать покупатель по прошествии времени получив доступ к ячейке. Там уже будут отдельные разбирательства, т.к. любой доступ к ячейке фиксируется в банке.

Уф... простыня получилась прям, но надеюсь кому-то будет полезно.

Это сообщение отредактировал Alexeykov - 17.09.2012 - 11:22

А про долевку все просто - лучше с ней не связываться.
Когда покупали квартиру, разузнали все. И фирма была надежная, и у нас там родич работал (скидки), сам родич одновременно с нами купил. В том же доме квартир 10 купила администрация города. И договор по всем правилам составили, и деньги вовремя платили.
Что в результате?
1. В плату за квартиру были заранее вложены проценты - суммарно получилось 2 млн за однушку. Сейчас, через 5 лет, за эти деньги можно купить хорошую двушку или поюзанную трешку. Если бы эти деньги положили в банк - уже бы накапало 160 тыр, на которые легко и просто можно было бы сделать ремонт.
2. Квартиру должны были сдать в 2010 - не сдали до сих пор: "кризис, нет денег, мы банкроты".
3. Писали куда можно и кому можно: прокуратура города, прокуратура Москвы, губернатор, мэр, пэр, сэр, Путин, Медведев, опять Путин. Все жалобы автоматически возвращают фирме, которая в ответ пишет, что "все о-кей, мы ж достраиваем". А за это время на доме уже крыша прогнила от дождей. И так 2 года.
4. По договору мы могли забрать назад деньги, расторгнув договор. На деле те, кто это сделал, тратили деньги на суды и адвокатов, выигрывали, но денег не получали - фирма, напомню, находится в стадии банкротства. Деньги назад получили только те самые представители администрации, которые имели квартиры в нашем доме. Этим деньги нашли без всяких проблем. Выиграла также одна из работниц фирмы, которая тупо 6 месяцев каждый день приходила к директору с письменной просьбой заменить ей квартиру в "замороженном" доме на квартиру в доме уже построенном данной фирмой.
Да! В то время как наш дом стоял и гнил, фирма-банкрот построила и сдала 12 домов! На их постройку ушли и наши деньги, что подтвердила прокуратура по итогам проверки - в результате фирма выплатила штраф, назначила дольщиков виноватыми за это и...ещё задержала достройку нашего дома!
Сейчас мы каждую неделю ходим на планерки, происходящие у нашего строящегося дома, контролируя его достройку. А до этого вынуждены были устраивать митинги и тратить время на переписку со всеми инстанциями.
Итак, вывод: мы заплатили 2 миллиона за однушку, 3 года ждали, 2 года бегали по инстанциям и митингам, потратили свое здоровье и нервы и ни фига не получили взамен.
Законов, гарантирующих дольщикам беспроблемную постройку квартир за их деньги, просто нет! Фирма легко и просто может стырить ваши деньги и удрать. Или затянуть достройку на неопределенный срок и назвать это форс-мажором. А то и войти в процедуру банкротства, и тогда ни квартиры, ни денег вы не увидите!

Это сообщение отредактировал Натальпуся - 17.09.2012 - 11:20

как много коллег оказывается. насчет передачи денег то могу поспорить и предложить другой, более безопасный способ - через счет . когда открытыйе счета покупателя и продавца в одном банке(с целью уменьшения комиссии). в момент расчета покупашка в банке дает поручение и бабосы текут к продавцу, который при этом присутствует и получает квиточек о том что денежки у него на счету. плюс этой схемы в том что решается проблема с проверкой подлинности купюр.
и вопрос, что за предел такой для расписок - 80 тыр. чем установлен.

Родители несколько лет назад купили квартиру в ипотеку на 10 лет, вроде нормально всё пока тьфу-тьфу-тьфу...
А что касаемо долёвок... У меня бабушка отписала матери и дяде квартиру однокомнатную на двоих... Это пистец, простите, дядя 10 лет там не появлялся, в квартире нормально не поживёшь, уже был случай, приезжал дядя и велел мне на 1 день свалить оттуда, чтобы он пожил там с семьёй. А я там уже год с лишним, прописана, мать часть своей доли дарственной мне отписала, потихоньку привожу в порядок разъёбы, родители помогли, окна поставили... Ни продать квартиру эту, ничего. Дядя отказывается продавать нам долю, сам покупать её, и вообще продавать её не хочет.
В общем, жесть.

Друзья, крайне полезный пост... прямо очень полезный. Можно подвести итог, к кому лучше обращаться сторонам при заключении сделок с недвижимостью, что бы сделать всё грамотно и никого не обдеть? Как выбрать грамотного специалиста?

покупал квартиру. ипотека.
гемора было достаточно, но все по делу.
банку доверился, не жалею.

ТС, спасибо за пост. интересно

и всем удачи, в таком серьезном дела (покупка жилья)

Однозначно зелень!
Побольше бы таких статей.
Пиши еще! Жду продолжения.

По долевому строительству закон 214ФЗ.Там ЗАКОНОДАТЕЛЬНО предусмотрены штрафы для застройщика, причем нехилые.А сам объект строительства считается находящимся в обеспечении у дольщика. Права надо громче качать.

Дяяяяяденька, а почем ваши услуги?

Хотелось бы проконсультироваться по одному вопросу.

Интересно это только у нас в стране такое блядство и крючкотворство? Как в Европе и Штатах с покупкой/продажей жилья ?

Если оно само по себе ни куда не стучит без выписки ЕГРП - может его (свидетельство) вообще отменить, ну или хотя бы переименовать... Просто любой русскоязычный человек(видимо кроме законодателей которые эту херню навертели и,то что навертели даже не видят) глядя на название - скажет что эта бумага свидетельствует что у человека есть какие-то права на какую-то собственность.
ЗЫ
Понятно что, то что написал - пук в лужу. Но как бесит этот театр абсурда...

если есть вопросы по теме - задавайте, не стесняйтесь

БратецЛис Это правоудостоверяющий документ. Только в один момент времени - в день выдачи его Вам на руки.
Да - это театр абсурда, и больше добавить тут нечего. А еще есть правила ведения ЕГРП - это вообще отдельная песня...
А вообще, обычно нормальные люди свидетельства сдают на погашение и по ним в дальнейшем ведут историю объекта. (это я сейчас не про квартиры, а про промышленные объекты).

PS А свидетельство - это Ваш документ, для того чтоб Вы не забыли какой у Вас номер квартиры и площадь:). А заодно там прописаны правоустанавливающие документы, на основании которых произошел переход права. Комплект из свидетельства и выписки ЕГРП на текущую дату тот набор, который в обязательном порядке надо требовать.

Я все же спрошу.

Если ситуация такая - документов на право собственности пока нет (еще полгода не прошло со дня смерти наследователя, в завещании указаны 2 наследника в равных долях - 2 сына, других детей нет, оба наследника сообща желают продать квартиру).

Подали объявление о продаже, есть покупатели, которые хотели бы купить квартиру. Какими документами можно закрепить согласие покупателя на покупку квартиры? И вообще возможно это как-то законодательно оформить, если, по сути, предмета сделки - квартиры - "нет", так как нет прав, подтверждающих собственность.

Klusha Скорее всего только в форме предварительного договора купли-продажи ст. 429 ГК. Последствия незаключения основного договора ст.445 ГК.