О квартирах и их покупке, советы как покупать недвижку

Школьница

Мы априори "фантастические" по своей наивности варианты (идиотизм порой принимает самые причудливые формы) не рассматривали:). Регистраторы такие договора под микроскопом рассматривают и предъявляют к ним повышенные требования в части формулировок. Пожал Вам руку:)

Хи:) Все гениальное просто:). Мы тут полезли в полемику, а надо было с самого начала сделать так как Вы написали.
Безопасная схема для продавца
Безопасная схема для покупателя.

Мадам, с Вашего позволения немного скорректируем позицию:) (про налоги) на примере предприятий: ст. 258 п.11 НК РФ начало налогового учета (включение объектов в амортизационные группы)

"Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав".

Это то что касается предприятий:)

Ниже, то что касается граждан (особенности исчисления налога на имущество физ. лиц в том числе при долевке)
http://www.nalog.ru/fl/nalog_imusch_fl/3839064/

Школьница
самый умный человек, что еще тебе сказать!

Иронию заценил:)

А это с каких пор. Можно ссылочку на нормативку?

aptmax

Насчет ФРС - это я уж так:) Прекрасно Вас понимаю. Как только не называют. И названия у них меняются раз в год в последнее время. Насчет выписки из ЕГРП согласен. В Росреестре давно идут прения по вопросу "защиты" сделок. Если уж совсем скатиться в параною, то выход на самом деле только один. Запрос выписки, ее получение, и одномоментное подписание договора с обязательным указанием времени подписания.

В этом случае не сработает. Документы с отдела приема передаются в адрес регистратора на следующий день, и в зависимости от действия, отражаются в ЕГРП в течении определенных сроков, а не в один день. А вот если документы были поданы ранее, то все возможно. В общем соглашусь с Вами, с Росреестром надо дружить - это помогает обойти стороной все неприятные сюрпризы.

Конечно коллега свидетельство. Без всякого сомнения. Не буду поправлять, поэтому в своем посте и написал "возможно". Других инструментов я не вижу. Думаю, что при наличии свидетельства о праве на наследство, есть возможность сославшись на президиум ВАС (который гласит о титульном праве) все таки составить договор. На то он и предварительный. В общем и целом для продавца квартиры это будет единственный более менее законный способ застолбить покупателей. И рисков тут практически нет.

Присоединюсь к Вам в следующей теме про землю и кадастровые паспорта. По земле есть вообще очень интересная тема по снижению налогооблагаемой базы, как по уплате налога, так и по уплате аренды. Тема уже протащена через суд (создана практика) и по ней есть результат. Не знаю насколько это только будет интересно физ лицам. Тут скорее специфика промышленных предприятий.

wenpaxan

Выписка делается 10-15 минут. За год многое изменилось.

И все же это лотерея. У нас застраивался целый квартал - 10 корпусов. Застройщик один и тотже. Дома построили практически одновременно, но заселили в срок только 3 корпуса, остальные не могли заселить только через 2 года потому как возникла проблема с подключением коммуникаций, которые должна была провести другая фирма.
Так что лучше 10 раз подумать готовы ли вы покупать квартиру дешего на этапе котлована или первых этажей но попасть на нехилый срыв сроков строительства, либо же оплатить квартиру в заселяющемся доме подороже и через неделю уже получить ключи от своей новой квартиры.

Это сообщение отредактировал Alexeykov - 18.09.2012 - 10:01

Школьница

Слегонца наврал по началу налогового периода физ лиц.

Закон РФ от 09.12.1991 N 2003-1 (ред. от 29.06.2012) "О налогах на имущество физических лиц"

6. При переходе права собственности на строение, помещение, сооружение от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником - начиная с месяца, в котором у последнего возникло право собственности.
(в ред. Федерального закона от 24.07.2002 N 110-ФЗ)

Letun84
что -то я не понял по налогам, платим только когда введут в эксплуатацию новостройку или платим как только зарегистрировал договор в рег.палате ?

Можно я еще вопрос задам?

Как я уже описывала ситуацию - 2 брата, по завещанию родителя получают права на квартиру в равных долях. Чтобы обойти налоги (квартира дороже мильона, но менее 2-х) - проще продать каждому в отдельности свою долю? И тогда ни с одного, ни с другого не возьмут налога? И при этом покупатель подпишет доки ровно на ту сумму, которую отдаст?

NAFANDEU В связи с туманностью наших законов, думаю правильным будет воспользоваться разъяснением Минфина (тем более оно висит на сайте налоговой) и начинать платить на следующий год после оформления прав собственности на квартиру.

А100000, в таком случае Вы попадаете на налог в 13 % с суммы, превышающей один миллион рублей. То есть, если Вы продали за 1 500 000 рублей, то налог считается с 500 000 рублей.

makoroshkin, а Вы счастливчик, Ваш случай как исключение. Радует то, что тенденция в этой области как раз в сторону улучшения с долевым строительством. Кстати, скажите откуда Вы и к какому застройщику обращались, может кому пригодится.

wenpaxan, вообще-то выписка готовится на следующий день, либо на день, который Вы ее закажите, хотя законом предусмотрено, что предоставление выписки осуществляется в срок не позднее 5ти дней, исключением может являться, если выписка заказывается через многофункциональный цент муниципальных услуг, там срок может растянуться из-за того, что исчисление срока идет с момента передачи запроса в отдел Росреестра.

ezka, законодательство наших двух стран может не сильно отличаться. Я бы посоветовал Вам действительно не передавать денег сразу, а воспользоваться банковской ячейкой и подавать документы на регистрацию лично, в день подписания договора.

ХЕРЕЦ, про расписки это практика 2005 го года, сейчас все проще, потому что расписка приравнивается к договору займа со всеми вытекающими для таких договоров условий.

Letun84, "В этом случае не сработает. Документы с отдела приема передаются в адрес регистратора на следующий день, и в зависимости от действия, отражаются в ЕГРП в течении определенных сроков, а не в один день. А вот если документы были поданы ранее, то все возможно. В общем соглашусь с Вами, с Росреестром надо дружить - это помогает обойти стороной все неприятные сюрпризы."
Я не знаю как у Вас это происходит, в нашем регионе во всех отделах (даже в МФЦ) документы принимаются с одномоментным вводом данных в программный комплекс АИС "Юстиция" или "КПВД", через которые и осуществляется ведение ЕГРП. Так, все изменения происходящие в ЕГРП видно сразу с приемом заявления.
Коллега, тема про уменьшение налоговой базы на земельные участки очень интересна. Регион то у нас сельскохозяйственный, к тому же есть бум освоения земли под коттеджную застройку с переводами в иные категории. Не всегда кадастровая стоимость участков (тех же фермеров) хоть чуть чуть тождественна рыночной. Например, кадастровая стоимость полтора миллиона, а вот рыночная максимум 180 тыр. А налоги ведь складываются из кадастровой. Та же ситуация и с арендой. буду рад видеть Ваш опыт в этом направлении).

Klusha, можно и отдельными договорами, можно и в одном, главное указать кто и сколько денег получает за свою долю.



Добавлено в 13:05
Кстати да, про регистрацию договора без передачи объекта есть практика и это действительно один из самых надежных вариантов. Мы такое проделывали по сертификатам военнослужащих. Я упустил этот момент, моя вина.

aptmax

Прием заявления еще не означает внесение данных в ЕГРП. Так или иначе проходит время. У нас допустим отдел выдачи документов не видит в своей базе приняты ли документы отделом приема, а выдает фактические записи ЕГРП. Ладно, не суть. Действительно в зависимости от региона есть некоторые ньюансы.

Да, работа проводилась именно в этом разрезе. Приведения к тождественности рыночную и кадастровую. На дату принятия окончательного решения и внесения изменений в ГКН, мы были единственными в России кто данное право закрепленное в земельном кодексе реализовал. По моему с марта месяца, еще никто не повторил, хотя право у нас блин прецедентное...
Там очень много ньюансов, в том числе в зависимости от региона, хотя алгоритм и однотипный. Для затравки читайте наше дело А05-1242/2011 ньюансы поясню.

Просто налог дается на КВАРТИРУ или на полученную ПРИБЫЛЬ каждого совладельца? Потому что если на прибыль каждого брата - то она у них меньше мильона будет у каждого, если же на КВАРТИРУ, то тут, я так понимаю - как ни верти, все равно сумма будет больше мильона (если, конечно, не указывать сумму меньшую, но покупатель может не согласиться на заниженную сумму, чтобы перестраховаться - понять их можно).

Letun84 , спасибо, ознакомлюсь. Спрос такой есть и растет. Мы делали уменьшение кадастровой стоимости для перевода из сельхозки в промку пару лет назад, когда при переводе требовалось заплатить госпошлину за потерю сельхоз угодий. Просто подтягивали на то, что, как бы, давно не пересчитывалась кадастровая стоимость (она вроде раз в пять лет пересчитывается обязательно и раз в год по заявлению собственника).


Klusha, при продаже недвижимого имущества взимается налог на доходы физических лиц, отсюда и вывод, что налог персональный. И вот еще какая загвоздка, тут есть такой момент как суммирование прибыли, то есть, если Вы за год продали несколько объектов, пусть и каждый из них по сумме меньше миллиона. В налоговой посчитают сумму всех сделок за год и если она будет больше миллиона, то на превышающую часть Вас ожидает налог в 13 %.

Добавлено в 17:59
ras.arbitr висит((

Это сообщение отредактировал aptmax - 18.09.2012 - 17:57

aptmax
Пермь, застройщик - Завод силикатных панелей.

Ну раз пошла такая пьянка, то вопрос задам.
Уже 14 лет работаю за бугром. Находясь там, ездил в Россию, вывозил по-тихоньку нажитое "непосильным трудом". Вывозили я, моя жонка, ну знакомых иногда просил. Вывозилось по-тихоньку, т.к. вывоз из страны валюты в больших кол-вах запрещен. Соответственно по приезде в Россию, не декларировал. Скопилась N'ная сумма денег, теперь хочу купить жильё.
Итак вопрос: Налоговая не начнет меня "любить", по поводу обнаружения большой растраты денег с моей стороны?
Спасибо.

Это сообщение отредактировал rex72 - 18.09.2012 - 18:22

rex72, сейчас никто за Вашими тратами не следит, если это не проходит по безналичному расчету. А вот с безналом, если оборот в месяц больше 3х миллионов, то могут спросить. Так, что Ваш вариант, расчет наличкой через банковскую ячейку

Нет.
За спиной 7 сделок, по жизни так получилось.
Через ипотеку Сбера продавали дешево убитую квартиру, цену в договоре завысили, были причины. Оценщик покряхтел.. но за счет хорошего района цену "натянул". Перекрытия в доме деревянные, дому больше 60 лет. Сберу похуй. Это я коллеге хату продала, а если б не я, а мошенник какой? Могла про перекрытия не рассказать, могла откатить назад сделку и забрать бОльшую сумму.. Сберу - похуй.

Ох низнаю, низнаю...
и тем не менеее спасибо.
Знаю случаи как раз наоборот.

Поделюсь, так как сам недавно обзавелся жильем.
1. Не пользуйтесь услугами риеэлторов - в основном, это масса безграмотных нахлебников, которые обдирают людей за сомнительные услуги. По мне, так люди - не нашедшие себе применение в жизни.
Специалисты есть, но их мало и сей камент не про них.
2. Все типовые договоры, бланки, выдержки и законы всегда можно найти в "Консультанте" или "Гаранте". Любая уважающая себя организация пользуется этими системами. Более или менее грамотный человек на их основе может составить вполне грамотный договор. Свой я составлял сам. Напрягся, посидел пару дней. Зато юристы потом лишь немного его упростили и все.
3. Не бойтесь юристов. Свои договоры я носил на проверку, благо были знакомые. Если есть какие-то вопросы или настораживает что-то, консультация никогда не повредит.
4. Еще есть акт приемо-передачи. Обязательно укажите, что он является документом-основанием для расторжения договора (на случай обрушения стен, например) и неотъемлемой частью договора, и подписан только в день реальной передачи жилья. Расписки и акты приемо-передачи возможно также заверить нотариально и в присутствии свидетелей.

Дело лишь в вашей собственной заинтересованности и внимательности. Как говорится - доверяй, но проверяй! Удачи всем.

Klusha
aptmax

Письмо Минфина России от 04.06.2012 N 03-04-05/5-682
Минфин России указал, что право собственности на наследственное имущество возникает у наследников со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этого права. Поскольку смерть наследодателя наступила более трех лет назад, право собственности на долю в праве собственности на квартиру также возникло более трех лет назад. Несмотря на то что право собственности на спорное имущество было зарегистрировано менее трех лет назад, доход от реализации такой доли освобождается от налогообложения в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Аналогичные выводы содержит...
Письмо Минфина России от 28.04.2012 N 03-04-05/7-566
Письмо Минфина России от 27.03.2012 N 03-04-05/7-383
Письмо Минфина России от 14.02.2012 N 03-04-05/7-175
Письмо Минфина России от 29.11.2011 N 03-04-05/7-963
Письмо Минфина России от 02.11.2011 N 03-04-05/7-848
Письмо Минфина России от 19.10.2011 N 03-04-05/7-750
Письмо Минфина России от 21.04.2011 N 03-04-05/7-276
Письмо Минфина России от 11.08.2010 N 03-04-05/7-445
Письмо УФНС России по г. Москве от 20.04.2011 N 20-14/4/038884

Письмо Минфина России от 27.03.2012 N 03-04-05/7-386
Минфин России указал, что в соответствии со ст. ст. 1114 и 1152 ГК РФ право собственности на наследственное имущество возникает у наследников со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этого права. Поскольку наследодатель умер более трех лет назад, право собственности на спорное имущество также возникло более трех лет назад. Несмотря на то что право собственности было зарегистрировано менее трех лет назад, доход от реализации такого имущества освобождается от налогообложения в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Таким образом, убираю в своем предложении слово "возможно" и таки думаю, что составление Предварительного договора не будет противоречить существующему законодательству и не приведет к ничтожности данного договора.

Letun84, хорошая информация. Спасибо. Будем пользоваться

Всем привет! Тема обалденная! Мы приезжаем в Воронеж, хотим купить дом. После всей информации голова кругом! В Казахстане все проще и договоренность даже на словах соблюдается. За всех не отвечаю, но мы не сталкивались с кидаловом. Про батареи, я в шоке!!! Подкиньте контакт того, кто грамотно может сопроводить сделку купли-продажи дома в Воронеже. Мы сами не справимся.

Очень актуальный для меня пост.

Назрел вопрос.
Чего следует опасаться в такой ситуации??

Я выступаю покупателем квартиры. Продавец владеет собственностью более 3 лет. Но меня смущает предыдущая история сделок по квартире. Ранее собственником была мать Продавца, 1924 года рождения, ныне умершая. До её смерти она продала квартиру 3-му лицу. А через два месяца после регистрации сделки квартиру купил её сын, ныне Продавец, у которого я хочу купить квартиру. Внятного объяснения я от него получить не могу, для чего нужна была такая сделка. При этом в моменты продажи эта мать была прописана в данной квартире.

Чтобы было понятно. Сначала собственник госпожа А. (мать), продает квартиру госпоже П., через 2 месяца эту квартиру покупает господин А (сын госпожи А.).

Меня конечно проверяет банк и жил.комитет СПб, т.к. я являюсь получателем субсидии. и все же.

Прошу помочь разобраться...

Sronik
найдите продавца этой квартиры и задайте вопрос в лоб))) возможно это была такая сделка, которая выводила квартиру из под права наследования и претензий со стороны других родственников. дарение и наследство часто можно оспорить, а вот возмездные сделки оспаривать родственникам не получится.

ЯПовцы, привет! Не хочу создавать новую тему, надеюсь в этой знающие люди растолкуют... Купили квартиру. Застройщик дал беспроцентную рассрочку на полгода на 300 000руб. Нам осталось оплатить 175 000. Сегодня позвонили из офиса застройщика, сказали, чтобы не торопились с оплатой ( срок еще не подошел, предупредили за 2 месяца), якобы банк, реквизиты которого указаны в основном договоре, могут лишить лицензии, застройщик в течении недели подготовит нам доп соглашение на другой банк, остаток суммы нужно будет платить туда. Так как мы полные профаны в этом деле, хочу уточнить, нет ли в этом подводных камней. как должно быть правильно составлено доп соглашение, чтобы в дальнейшем у нас не возникло проблем. Заранее благодарю)))

Вот и я офигеваю... Ну докинул бы в цену... Он че, втридорога эту технику кому толкнул? Унитаз снять - надо же быть таким удодом..!