Скажу так ,купить 15 соток земли там ,за 600тыр, построить дом будет дешевле, чем реставрировать этот бизнес центр . Это сообщение отредактировал gebs - 1 дек 2018 в 12:51
Там ведь был отчет сертифицированного оценщика. Так вот по отчету дом стоит 1800000-2500000.
А какая конкретная стоимость стоит в отчете? т.к. интервал стоимости это лишь дополнение к итоговой, полученной при расчетах стоимости, который указывать вовсе не обязательно (согласно стандарту оценки) В отчете оценивалось все здание? тогда в нем должны быть данные о земельном участке. какими подходами была получена стоимость? какой вариант наиболее эффективного использования был принят в отчете? применялся ли доходный подход, если да то каким именно методом, дисконтированием или капитализацией? какие затраты на ремонт при этом учтены? если всего этого в отчете нет, то это не отчет, а мусор, не соответствующий ФСО и ФЗ об оценочной деятельности.
Отчет проводил не один оценщик, а оценочная фирма. Наверняка у всех оценщиков были соблюдены обязательные условия: диплом по специальности, имеющей отношение к оценочной деятельности; свидетельство о членстве или выписку из реестра членов СРО; действующий страховой полис на страхование профессиональной ответственности на сумму не менее 300 000 руб. Был составлен довольно объемный отчет по оценке (415 стр.), он лежит на сайте федресурса, в свободном доступе. Доходный подход, ни по какой недвижимости, не применялся. Применялись затратный и сравнительный методы оценки. Данные, именно, по моему объекту по итогам оценки такие: Затратный метод - 1 836 154 руб. Сравнительный метод - 2 846 528 руб. Рыночная стоимость 2 341 341 руб. (с ндс) Для покупателя, собирающегося использовать объект, для жилья эти цифры не нужны. Но а кому-то пригодится недвижимость именно с такими цифрами: Залог, Страховка, Внесение доли, Покрытие долга...
То что оценку проводила оценочная фирма - это понятно, т.к. даже у ИП в штате должно быть 2 оценщика минимум, для осуществления оценочной деятельности. Отчет об оценке одного здания на 415 страниц это более чем странно, на своей практике проверки отчетов об оценке, в отчете такого объема должен быть гигантский имущественный комплекс или большой бизнес с основными средствами в виде недвижимости и движимого имущества. Затратный подход для оценки не специализированных зданий, практически не применяется, т.к. он никак не отражает рынок. Но, раз он применялся, значит в отчете должно оцениваться здание + земельный участок. Тот же земельный участок должен быть учтен при проведении сравнительного подхода, а лучше всего "выбит" из общей стоимости предложения, после чего произведен расчет в сравнительном подходе и только после прибавлена стоимость земли. Тут опять же, не очень понятно какой вариант НЭИ (наиболее эффективное использование) принят в отчете. Как обоснован отказ от применения доходного подхода, т.к. если оценивается как нежилое здание, то на данный момент, доходный подход, а именно метод дисконтирования будет наиболее близко отражать рыночную стоимость здания, а не сравнительный (который, более чем уверен, был основан на ценах предложений, а не реальных сделок) и тем более затратный. Кроме того, при расхождении цен по подхода, 1,55(между максимумом и минимумом) не понятно по какой причине оценщик взвешивает стоимость пополам, т.е. присваивает каждому из подходов по 1/2 доли при согласовании. Цифры в отчете можно использовать только в соответствии с предполагаемым использованием, которое должно быть прописано в отчете, т.е. нельзя их нести в страховую и с этим же отчетом идти в банк для залога (как минимум оценка для залога предполагает дополнительные главы в отчете).
Вот здесь объясни, что ты хотел донести. Что за поток сознания. Что это алкоголь, план, соли..?
я тебе показал направление,если ты не понял,то никто тебе ничего не обязан объяснять. рой носом землю,собирай данные почему то у других,кто сидит в этой теме,вопросов не возникло
Это сообщение отредактировал stas1981 - 1 дек 2018 в 19:46
Немного о торгах, аукционах и т.п. в России. Мы занимались (с партнерами) такими вещами. Если предложение хорошее, то на него уже есть нужный покупатель и хуй ты его купишь. Никто ни за что не отвечает, даже если проплатили кому надо и купили что-то хорошее (по вашему мнению) нет никаких гарантий (хотя такие гарантии декларируются) что имущество не подкинет проблем (плохо снятые аресты, претензии третьих лиц, суды и т.п. ). А ТС надо искать ООО которое купит эту хуйню за кредитные средства, где залогом кредита будет выступать эта хуйня, но придётся платить всем т.к. все понимают что на бумаге все заебись, а по факту хуйня и кредит невозвратный.
Если предложение хорошее, то на него уже есть нужный покупатель и хуй ты его купишь.
если хорошее предложение,то оно в любом случае достанется тому,кто готов платить реальные бабки за него
недавно бодался за бывшую коморку ДЕЗа ( шаговое метро,отдельный вход,аналог однушки) бодался понятное дело чтобы потом сдавать .... старт был 1,9 я шёл до 3,6 - в противном случае уже не выгодно ушла за 5,2 тому кто искал помещение конкретно под себя
другими словами меня побил тот,то посчитал что ему проще выложить сразу и много,чем кормить таких как я
но придётся платить всем т.к. все понимают что на бумаге все заебись, а по факту хуйня и кредит невозвратный.
слишком дешёвое помещение...такие штуки крутят с объектами от 15 и выше млн оценочной стоимости чтобы всем участникам хватило,и никто не подавлялся ради копеек
Брал квартиру для себя с торгов первый раз выставлены были по средней цене за два года покупателей особо не было.Когда цены снизили на 500тыс ниже практически все квартиры раскупили. После снижения цен прошло три аукциона и все практически с единственным участником.
Это сообщение отредактировал niik75 - 1 дек 2018 в 21:24
Если есть хороший человек(родственник прокурора, кто-то из руководства приставов и т.п.) и он хочет что-то конкретное, то будет два участника, независимо от желания остальных платить в белую и в чёрную, остальных побреют под формальным предлогом. На сравнительно недорогие объекты подобного рода кредиты делать легче, потому что можно обойтись местным руководством, а на что то дорогое нужно одобрение вышестоящего руководства которое тоже хочет денег, или не хочет такой хуйни у себя в банке, да и в целом контроль за такими вещами при небольших суммах ниже.
За ночь в таком чудесном заведение можно нахуй посидеть, это если делать хостел)
Зачем? Зачем, ты прогуливал Русский язык в школе? Можно сделать ошибку в предложении, и это будет видно как ошибка. Но у тебя твои слова приобретают совсем другой смысл. Что ты хотел тут донести?
Цитата
в таком чудесном заведение можно нахуй посидеть
На чем посидеть? На чьем посидеть? Откуда такая информация, ты там был? И если да, то что привлекло тебя туда? - такие бы вопросы задали тебе злые, кровожадные люди. И были бы рады, поймав тебя на слове. Но здесь злых людей нет. Все понимают, что ты просто безграмотный. Что ты, наверное, хотел сказать "поседеть", от слова "седой". Хотя, что я за тебя то распинаюсь. Откуда я знаю, что ты на самом деле сказать хотел...
Вот здесь объясни, что ты хотел донести. Что за поток сознания. Что это алкоголь, план, соли..?
я тебе показал направление,если ты не понял,то никто тебе ничего не обязан объяснять. рой носом землю,собирай данные почему то у других,кто сидит в этой теме,вопросов не возникло
Цитата
почему то у других,кто сидит в этой теме,вопросов не возникло
А какие у них могут быть вопросы, если им абсолютно похуй на эту движуху
Немного о торгах, аукционах и т.п. в России. Мы занимались (с партнерами) такими вещами. Если предложение хорошее, то на него уже есть нужный покупатель и хуй ты его купишь. Никто ни за что не отвечает, даже если проплатили кому надо и купили что-то хорошее (по вашему мнению) нет никаких гарантий (хотя такие гарантии декларируются) что имущество не подкинет проблем (плохо снятые аресты, претензии третьих лиц, суды и т.п. ). А ТС надо искать ООО которое купит эту хуйню за кредитные средства, где залогом кредита будет выступать эта хуйня, но придётся платить всем т.к. все понимают что на бумаге все заебись, а по факту хуйня и кредит невозвратный.
Цитата
но придётся платить всем т.к. все понимают что на бумаге все заебись, а по факту хуйня и кредит невозвратный
Нихуясе бизнес-план. Это мне что, чтобы продать свою общагу, надо будет еще всем заплатить? Как в одном анекдоте: да нахуй эту прибыль, главное оборот то какой...
Немного о торгах, аукционах и т.п. в России. Мы занимались (с партнерами) такими вещами. Если предложение хорошее, то на него уже есть нужный покупатель и хуй ты его купишь. Никто ни за что не отвечает, даже если проплатили кому надо и купили что-то хорошее (по вашему мнению) нет никаких гарантий (хотя такие гарантии декларируются) что имущество не подкинет проблем (плохо снятые аресты, претензии третьих лиц, суды и т.п. ). А ТС надо искать ООО которое купит эту хуйню за кредитные средства, где залогом кредита будет выступать эта хуйня, но придётся платить всем т.к. все понимают что на бумаге все заебись, а по факту хуйня и кредит невозвратный.
Главная проблема на торгах это не аресты (которые легко снимаются), не суды (которые лишь занимают свободное время), не замутки управляющего с хорошими лотами, и тут можно пойти на принцип и если уж не вернуть лот, то жизнь организатору торгов подпортить... Главная проблема торгов - это участники. А вернее их количество. Очень много народу покупает на торгах. И в погоне за товаром очень многие мешают купить другим. И сами покупают за сумму, превышающую рыночную. Не раз наблюдал такое.
это касается действительно перспективных объектов как правило торговых ибо за хорошее торговое место,можно и переплатить,всё равно окупиться тут главное занять место под солнцем а дальше,как правило,оформляют доки,начинают торговать,и через год продают как готовый бизнес под ключ,с накруткой процентов в 300 от всех вложений
это касается действительно перспективных объектов как правило торговых ибо за хорошее торговое место,можно и переплатить,всё равно окупиться тут главное занять место под солнцем а дальше,как правило,оформляют доки,начинают торговать,и через год продают как готовый бизнес под ключ,с накруткой процентов в 300 от всех вложений
Переплатить дороже рыночной и продать с накруткой процентов в 300 от всех вложений. Ну-ну. И где же найти такого покупателя?
ну и куда ты лезешь,если не знаешь всех нюансов работы с коммерческой недвигой ? ты реально похож на человека который купил инфокурс от разводил коучеров,на тему как нихя не делая,зарабатывать :)))
вот на примере твоего сарая сейчас это никому не нужные останки,цена которым скорее отрицательная чем положительная ты топишь на то,что там можно сделать гостишку ....тебя высмеивают но допустим ты находишь бабло,приводишь эти развалины в приличное состояние,открываешь там гостишку,и она внезапно,начинает приносить реальные бабки вот мы все мудаки,а ты оказался прав....был какой то момент,который реально ,, выстрелил,,
и с этого момента,твои развалины,уже не объект недвижимости,а РАБОТАЮЩИЙ,ПРИНОСЯЩИЙ ПРИБЫЛЬ БИЗНЕС причём бизнес реальный,ибо всё в собственности ( есть материальные активы)
и оценивается он уже совсем по другим параметрам,и эти параметры позволяют продать его по совсем другой цене,в разы больше. и цена уже сооовсем другая ....и поверь,покупателей будет достаточно :))) реально работающий бизнес,под ключ,в собственности - достойный кусок для того,кто хочет вложить свои бабки и не хочет рисковать
учись сынок,пока у меня настроение есть тебя просвящать
Это сообщение отредактировал stas1981 - 2 дек 2018 в 18:18
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста, или зарегистрируйтесь, если не зарегистрированы.
1 Пользователей читают эту тему (1 Гостей и 0 Скрытых Пользователей)
yaplakal.com