К вопросу об ипотеке, Рассказ в цифрах и картинках

В своей публикации от 24.01.14 г. товарищ CS98rus [1] попытался обосновать возможность накопления достаточных для покупки квартиры денежных средств. В этой публикации будет показано, что такая возможность при данных условиях и с учетом реалий российской экономики отсутствует. В расчетах учтена инфляция, индексирование доходов и затрат. Расчеты были выполнены на основе данных по рынкам недвижимости и финансовых услуг в городе Красноярске.

Всего 7 рисунков, немного текста.

1 Исходные данные

Примем за исходные следующие данные [1] для текущего периода:

• стоимость квартиры 2,5 млн. рублей;
• площадь квартиры 56 кв. м.;
• стоимость аренды 17 тыс. рублей в месяц;
• стоимость коммунальных услуг 4 тыс. рублей в месяц;
• доход семьи 55 тыс. рублей в месяц.

Также нам понадобятся данные об инфляции в России. Сделаем предположение, что среднемесячная инфляция постоянна и рассчитаем её из таблицы [2]. Рассчитанное значение инфляции Em = 0,799 %. Тогда годовая инфляция Ey = 10 %. Будем считать, что семейный доход индексируется (увеличивается) каждый год на величину темпа инфляции. Для простоты будем считать, что стоимость арендной платы также индексируется на величину темпа инфляции. Последнее предположение, в общем, неверно: темпы роста стоимость аренды практически равны темпам роста стоимости недвижимости и выше, чем темп инфляции.

Теперь оценим темпы роста стоимости недвижимости в Красноярске. На рисунке 1 показан график стоимости одного квадратного метра вторичного жилья в ценах текущего периода. Для простоты будем считать, что стоимость жилья увеличивается линейно со временем: по 360 рублей/(месяц * кв. м.). Красной прямой показана линейная аппроксимация кривой стоимости.

2 Ипотека
Возьмем самое выгодное предложение на рынке: 2 млн. рублей, 10 лет, 12,35% годовых, 500 тыс. рублей первоначальный взнос. На рисунке 2 показана структура расходов семьи, которая платит ипотеку аннуитетными (равными) платежами.

3 Накопление
В публикации [1] было предложено копить первоначальный взнос и разницу между суммой выплаты по кредитам и стоимостью аренды. Таким образом, структура расходов будет как на рисунке 3.

Выберем самое удачное предложение для накопления: вклад под 9,5 % годовых, с ежемесячной капитализацией и возможностью пополнения. На рисунке 4 показаны кривые стоимости квартиры и суммы накоплений.

Так как в определенный момент стоимость аренды начинает превышать сумму платежа по ипотеке, то пополнение депозита прекращается. Однако, стоит заметить, что при сделанных предположениях накопить всё-же получится на 290 месяц.

Теперь предположим, что на накопления идет разница между половиной заработка и суммой аренды и коммунальных платежей. Таким образом, свободных средств остается всегда половина от зарплаты.

В таком случае накопить на квартиру за 120 месяцев также не выйдет: темпы накопления ниже темпов роста стоимости недвижимости.

Заключение

Накопить на квартиру за время, равное сроку кредита, при использовании тех же доходов в современных условиях невозможно. Причиной этого является удорожание стоимости недвижимости, которое происходит быстрее, чем дешевеют деньги и индексируются заработные платы. На рисунке показана стоимость одного квадратного метра вторичного жилья в Красноярске в ценах января 2002 года. Видно, что удорожание жилья обосновано не только инфляцией, но и прочими экономическими факторами, которые на рост заработной платы и накопления населения не влияют.

Вот он правильный подход к бюджету семьи.
Как грамотно все распидалил, Только я правильно понял, что в банке первоначальный взнос 500К, а накопления на графике идут с нуля ?

Это сообщение отредактировал Raspik - 1.02.2014 - 20:29

Посчитал ты хорошо, но...
***
Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!
***
При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!
***
Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению
***
Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по котому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.
***

(Выдрал цитаты из указанного тобой поста CS98rus)

Вот эти моменты решают, для меня по крайней мере. Не зря говорят, от тюрьмы да от сумы на зарекайся.

И да, банки - нахуй, не для нас они существуют, не для того чтоб нам легче было. Старался не пользоваться услугами банков, но пришлось оформить кредитку ПриватБанка (Украина). Зряплату мне переводом пересылают, а получить в привате перевод, это надо попробовать самому, а с картой можно через инет получать. Хз, почему кредитка, повелся.
Эта кредитка меня заебала уже в корень, они постоянно че-то мутят, ты даже если свои деньги через банкомат снимаешь - все равно процент. Лимит сволочи поднимают постоянно, типа подарок. Захожу в банк - карту золотую мне дают, типа много пользуюсь. И тут же рядом бабуле, лет 70, такую-же. Они уже не знают как еще всунуть тебе кредит. А все ведутся, ведутся.

Ну их нахуй короче. Я лучше работать буду дольше и больше, и хозяину квартиры переплачу, чем этим демонам.

Снова сферические кони, тьфу, квартиры в вакууме.

Сторонники аренды (предыдущий пост не учитывают туеву кучу факторов):
Буквально события последних дней - без изменения цен на нефть подскочил курс доллара и евро. Итогом может стать достаточно резкое повышение цен, и значит, это ударит и по накоплениям (не на дошираки же переходить!).

Не учтен рост тарифов ЖКХ, которые, как известно, растут не в прямой зависимости от инфляции.

И т.д.

Сторонники ипотеки часто недооценивают возможность оказаться без работы либо иным образом лишиться части источника дохода.

ТС, позеленил, ибо работа была проделана большая, но ты лишь выступил Капитаном Очевидностью с графиками и расчетами.

Закончил КЭП? Мне кажется каждый решает сам, что ему надо, покупать или арендовать. У многих единственный выход, если не у большинства даже, это ипотека, оно же кредит кабальный, мало кто в стране ждет когда бабушка лапти склеит.

55 т.р. на семью маловато, конечно взяли...

НО! Надо принимать во внимание тот факт, что в нашей стране ипотека под 3-4% годовых из разряда фантастики. 9.5% на вкладе - это только в рублях, что с учетом реальной инфляции загонит вас в минуса.


Это сообщение отредактировал misantrop - 1.02.2014 - 20:43

Источники
1) CS98rus. Как купить квартиру, без кабальной ипотеки. - ЯП, 2014 г. -http://www.yaplakal.com/forum7/topic722352.html
2) уровень-инфляции.рф
3) Федеральная служба государственной статистики. - http://www.gks.ru/
4) Архив данных по ценам на недвижимость Красноярска. - http://www.rosrealt.ru/Krasnoyarsk/cena/arhiv

У меня всё.

Автор ещё не читал то, что написано мелким шрифтом в договоре ...

Это сообщение отредактировал timevendor - 1.02.2014 - 20:31

Вывод: ипотека=рабство.кредит=кабала.

а нам деваться некуда, оформили таки ипотеку на 15 лет, трёшка в новостройке(с учётом того. что она на всю жизнь и детям уйдёт), 4.2 млн, дом будет сдан как раз через год, вот этот год реально тяжко(1.1 млн осталось отдать, 13 тыр каждый месяц за ипотеку и 21 за съёмную хату с коммуналкой

Нет, не с нуля. Центр координат не в нуле, а примерно в (0; 0,5)

ТС
уважаю аналитический ум.
именно так я посчитал и пошел в банк за ипотекой.
уже третий год как.

бред конский.

солгасен на все сто. очень часто ипотека - единственный способ решить пресловутый жилищный вопрос.

да, а еще далеко не у всех бабушки имеются с квартирами-то

цена это стоимость одного выраженного в чем то другом, не обязательно выражать стоимость квартиры в рублях, выражай в бананах. сегодня бананы я покупал по 70 за кило, а неделю назад они стоили 45 руб. в бананах квартира подешевела за неделю что то около 40%. намек понятен?)

55 для провинции это космос.

если имеешь доход, позволяющий платить по ипотеке -то это самый лучший вариант.
имхо.

одна беда - стабильности нет не понос так золотуха не оленьпиада, так кризис

я щас вариант перекредования рассматриваю - в другом банке хочу взять ту же ипотеку, но под меньший процент.
а то 14,9% при 65к платежа напряжно стало

Это сообщение отредактировал Acent - 1.02.2014 - 20:37