О чем молчат банки, выдавая кредит

К написанию данной статьи меня побудил тот факт, что при сборе информации об ипотечном кредитовании в различных источниках и собрав все вместе я пришел к выводу, что 95% людей, понятия не имеют как устроены кредиты, как они работают, и как не погрязнуть в долговой яме на долгие годы. Я постараюсь объяснить основные принципы, которые необходимо знать каждому, кто собирается брать кредит, дать рекомендации, и докажу, что никаких сложных формул расчета здесь нет. В статье не будет рассматриваться никаких хитростей, уловок и тому подобного, только голая математика и немного логики.

Итак, что же такое ипотека и как она работает? В первую очередь при подаче заявки банк, оценивая Ваши доходы, определяет максимальную сумму кредита, которую он может Вам дать (по закону платеж по кредиту не может быть более 50% от дохода, но тут банки не всегда следуют данному положению и порой создают надуманные дополнительные критерии). Единственное, что здесь для Вас важно, то что чем больше срок кредита, тем большую сумму Вам дадут. По опыту банки стараются дать как можно больший срок кредита, манипулируя все теми же надуманными критериями (например, при рефинансировании действующей ипотеки с платежом 25 т.р. банк одобрил мне новый кредит с платежом уже 11 т.р., говоря, что 25 я «скорее всего не потяну») и давайте разберемся почему.

Предположим, Вам одобрена сумма в один миллион рублей на десять лет при ставке 12% годовых (цифры взяты для простоты расчета). Ежемесячный платеж, составит 14 347,09 рублей, вроде немного, но самое интересное то, что входит в эту сумму.

Если описать работу банка простыми словами, то банк каждый месяц начисляет Вам процент за использование денег на остаток долга (именно на остаток текущего долга, за фактическое время(месяц)).

Формула вычисления процентов за месяц (%):

%=сумма долга(текущего) ×(процентная ставка)/(12 (месяцев в году))

В нашем случае в первый месяц платеж по процентам составит:

%=1 000 000*0,12/12=10 000

Это та сумма, которую Вы заплатите банку за то, что месяц пользовались его деньгами. Но долг останется долгом, и в счет погашения Вашего долга пойдет: 14 347,09 - 10 000 = 4 347,09 рублей. Именно на эту сумму уменьшится основной долг (он же «тело кредита»). Остаток основного долга для расчета следующего месяца составит: 1 000 000 – 4 347,09 = 995 652,91. И тут возникает вопрос, сколько мы будем выплачивать один миллион по 4 347? Со временем, конечно сумма платежа по процентам будет уменьшаться, а сумма платежа по кредиту увеличиваться (ведь объем основного долга уменьшается, а ежемесячный платеж остается неизменным). В данном случае вы становитесь донором. Вроде бы платите каждый месяц, а долг практически остается неизменным.

Однако выйти из порочного круга поможет контроль над собой. Если не идти на поводу у банка и платить реально посильную сумму (больше обозначенной банком). Порой увеличение ежемесячного платежа на несколько тысяч рублей, позволяет значительно уменьшить срок кредита (для долгосрочных это может быть и 5-10 лет.). Для этого, конечно, в кредитном договоре должно быть предусмотрено неограниченное досрочное погашение без штрафов и санкций, а также необходимо каждый раз писать заявление на досрочное погашение (иначе деньги просто будут копиться на счету).

Конечно, оплата ежемесячного платежа во многом зависит от финансовых возможностей заемщика, но порой отказ от лишних покупок может вернуться в троекратном размере. Так и доход с течением времени все таки растет, и если сегодня Ваши возможности позволяют Вам отдавать 20 т.р., то , возможно, через 3 года эти возможности вырастут до 30 т.р., не забывайте об этом.

Добавлю несколько советов, к которым я пришел, изучая данный вопрос:

1) Не связывайтесь с кредитами (без особой необходимости), если соотношение платежа по процентам и основному долгу для первого месяца менее чем 1 к 3 (1 рубль по процентам, 3 по долгу). Такие кредиты затянут Вас в бесконечную долговую яму.

2) Используйте досрочное погашение при каждой возможности.

3) Внимательно сравнивайте условия предложений. Порой условия, кажущиеся более выгодными, приводят к большим переплатам. Недавно видел рекламу «суперпредложение» с выгодной процентной ставкой всего 0,3% в день, что составит 109,5% в год.

4) Срок кредита и сумма ежемесячного платежи, это всего лишь две зависящие друг от друга переменные.

5) Кредит на более длительный срок снизит Ваши обязательства перед банком (ежемесячный платеж) на случай непредвиденных ситуаций, но вы так же можете закрыть кредит досрочно.

6) Обязательно не забывайте писать заявление на досрочное погашение и контролировать его исполнение.

В ходе проведенных исследований я столкнулся с двумя серьезными заблуждениями:

1) Аннуитетный или Дифференцированный платеж? В интернете и среди моих знакомых присутствует железная уверенность что, выбирая дифференцированный платеж вы переплатите меньше. На самом деле, это «те же яйца, только в профиль». При дифференцированной схеме платежей действительно переплата меньше, за счет того, что платеж по кредиту делиться равными частями на весь срок кредита (ПК=сумма_кредита/срок_кредита),а платеж по процентам рассчитывается по той же формуле, что и аннуитет. В итоге вы имеете большой платеж за первый месяц пользования кредитом, и как следствие меньшую сумму Вам одобрит банк. Схема платежей (аннуитетный или дифференцированный) это только методики расчета ежемесячного платежа. В обоих случаях вы имеете возможность самостоятельно выбирать сколько платить (естественно не менее обязательного платежа).

2) Банк в первую очередь забирает проценты, а потом долг и в досрочном погашении нет смысла из-за инфляции. Как показано из предыдущих расчетов, банк накладывает проценты с первого дня и до последнего. Просто в начале сумма процентов большая, затем она постепенно снижается (по 300-500 рублей, поскольку и остаток долга снижается). И чем большую сумму вы будете платить каждый раз, тем быстрее платеж по процентам войдет в разумные границы. Термин «полная стоимость кредита» это просто расчет того, сколько вы заплатите если будете следовать намеченному плану, цифра не является обязательной и корректируется при досрочном погашении. Насчет инфляции могу сказать, что при длительных сроках кредитования банк в любом случае наварит огромные проценты в начале срока.

Искренне буду рад, если статья пойдет кому-то на пользу.

Все верно написано. Знакомым тоже так же объясняю и советую (работаю в банке). Еще советую взять больший размер кредита, если дают меньший процент за это и основную часть погасить в течении нескольких дней. В итоге - нужная сумма за меньший процент.

Это сообщение отредактировал Георгич - 18.07.2018 - 19:14

Мое исследование показало, что взяв кредит у банка, твои доходы упадут ровно на сумму процентов с этого кредита, который ты должен выплатить банку

Среди моих тех знакомых, которые взяли кредит на ипотеку и прочее, им всем похуй на проценты, им лишь бы здесь и сейчас.

Как говорится, хоть день - но в карете! А дальше может ишак сдохнет, или кто там...

И им ничего не доказать

Ну тут как бы если кредит на оЙфонь, то ты прав на 100%, а вот если это рабочая машина которой не было, квартира с платежом сопоставимым со съёмом, квартира которую ты купил и сдаёшь живя в деревне, то не факт.

О том что берёшь чужие а отдавать свои?

Это рабство, сынок.
Намажь лодыжки зеленкой, чтобы от кандалов не занести инфекцию.

Хочу наоборот уменьшить ежемесячный платёж, пришли времена, когда люфт в 5 тысяч пригодится..
А платить один чёрт овердофига лет.. Что по 20, что по 15.

Я бы еще добавила, что при рефинансировании кредита, а также при сравнении условий кредитов от разных банков нужно обращать внимание не на процентную ставку, а на итоговую сумму переплат. Иногда дешевле взять кредит по чуть более высокой ставке, чем кредит по низкой ставке с кучей дополнительных расходов (страховка, обслуживание и пр). Ну и беря ипотеку, все же посчитайте, нужна ли вам страховка или все же дешевле будет от нее отказаться, пусть даже при этом ваша ставка повысится на 0,5%.

Ещё товарищ Ленин банкиров кровопийцами называл!

Это сообщение отредактировал Shvarts - 18.07.2018 - 19:48

Зачем брать кредит, если можешь (в состоянии) "основную часть погасить в течении нескольких дней"? Поясните! Ведь кредиты берут от того, что денег нет? Или как?

Мне например на пользу, спасибо! Нихрена в этом не рублю. Правда и кредиты не беру, но чем черт не шутит, авось и заведет кривая!

Ну как жыд может хорошее предложить?

Знакомый взял однокомнатную квартиру
Сейчас рынок у неё миллион двести максимум
Выплатил миллион, осталось полтора
Упала зарплата, больше не тянет, забрали к хуям
Сейчас банк реализует
Заябись у нас ипотека

Знакомые взяли на Мальте дом в кредит, муж местный, жена с России на 50 (или 40 точно не помню) лет
150 000 евро
Переплата 6500 евро за эти годы
Мальта, остров на котором нет нихера

Забыл добавить, еще на Мальте тепло, и жилье по себестоимости дешевле должно выходить

Это сообщение отредактировал СэмюэльВаймс - 18.07.2018 - 20:14

Это не уверенность, обычно так и есть. Никто Вам Ваши платежи, которые Вы совершили, не будет пересчитывать исходя из того что Вы досрочно начали гасить тело. Поясню на примере: Вы заняли 100 тыр на 10 месяцев под 12% годовых . Ваш аннуитентный платеж 12 тыр/мес. Вы отдали в первый месяц деньги по графику. На проценты уйдут 11 тыр на тело 1 тыр.. Даже если Вы досрочно погасите долг в следующем месяце- никто не учтет, что в первом платеже по сути вы удвоенную долю отдали на проценты по 100 тыр. за 10 месяцев.
UPD
С циферками,процентами можете спорить но аннуитент очень плох при досрочном погашении. Честнее дифф.платеж - но банки это тоже знают по этом дифф. платжами кредитов мало. В моем Мухосранске только один банк потенциально будет работать с вами по дифф. платежам и то если это ипотека. По крайней мере я такой кредит у них взял и быстро загасил.

Это сообщение отредактировал БратецЛис - 18.07.2018 - 20:04

Речь о том, что некоторые банки готовы давать большие суммы под меньший процент.

Тебе надо 1 млн. Его дают под 15%.
А 3 млн могут дать под 13%

Схема проста, берем 3 млн под 13%, затем следом 2 млн возвращаем. Остается 1 млн под 13%, а не под 15.

Простите, но не могу с Вами согласиться. Приведу 2 примера:
1) в далеком 95 году мои родители продали родительскую квартиру, разделив деньги на 3 части: на половину купили квартиру бабушке с дедушкой, на четверть- тетку, и оставшиеся деньги вложили в стройку. Когда дом был достроен, им выкатили счет на 5 тысяч у.е. за дополнительный метры (кто со стройкой дело имел знает что такое). Законов в то время толком не было, и условия были такие: либо доплачивать, либо теряешь и деньги и квартиру. В итоге пришлось продавать квартиру тетки... Была бы ипотека, так или иначе можно было бы ее взять и когда нибудь выплатить..... К слову те кто деньги не нашел, до сих пор не увидели ни денег не квартиры...
2) молодая пара женилась и завела семью. Купить квартиру, ровно как и накопить на нее платя за съемное жилье практически нереально. Ипотека решает проблему съемного жилья, вместо того что бы платить бабе Варе, вы платите банку, но рано или поздно квартира будет Вашей.
Подитожив скажу: ипотека это хорошо, плохо когда она у тебя есть.

Была в интернете картинка от сбербанк, с расчетом платежа на 10, 20 и 30 лет, где сумма платежи менялась на 2-5 тысяч рублей. Вот моя статья отвечает на вопрос почему это так)

Придите в любой банк, попросите рассчитать ЭПС кредита - сильно удивитесь Особенно тому, сколько сотрудников банка умеют это делать

На проценты уходит сумма, которую вы должны выплатить за прошедший месяц в качестве процентов.
Даже если вы погасите весь кредит через 1 месяц - проценты за пользование деньгами в течении этого 1 месяца вам платить придется.
Ваш пример не корректен от слова "совсем".
из платежа 12 тыр вы заплатите 1 тысячу процентов и 11 тысяч в тело.

согласен, например сбербанк требует страховать именно в своей страховой (где плата 1% от долга), иначе ставка на 1% выше. Так вот, ставка на 1% выше выходит выгоднее, поскольку за год с учетом уменьшения долга вы выплатите меньше 1%

В России нет банков. Это ростовщические конторы!
Недавно СМС приходит от еба....го Сбербанка. Возьми и оформи кредитную "ЗОЛОТУЮ" карту с лимитом в 119,000 руб. под 23,9 %.
Да горите вы в Аду, пидоры вонючие!

Это сообщение отредактировал DedFoks - 18.07.2018 - 20:08

darkRZN

Вы не в теме. Вся прелесть аннуитента в том, что сначала в нем сидят именно проценты.
UPD
Кстати, по этому очень выгодно перекредитовать аннуитентый платеж после определенного момента времени. Проценты клиент по сути заплатил - он гасит только тело. А новый кредит - новый договор с новым графиком аннуитентых платежей. И человек опять платит проценты.

Это сообщение отредактировал БратецЛис - 18.07.2018 - 20:18

Так что, оформил?)

Ищи дураков в зеркале!!!!