Опыт управления коммерческой недвижимостью

[ Версия для печати ]
Добавить в Telegram Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте Добавить в Одноклассники
Страницы: (5) [1] 2 3 ... Последняя »  К последнему непрочитанному [ ОТВЕТИТЬ ] [ НОВАЯ ТЕМА ]
Garik1478
23.05.2024 - 09:15
Статус: Offline


Балагур

Регистрация: 20.10.11
Сообщений: 804
146
Почитал тему «Жадность управляющей компании», где чел удивляется поборам, начал писать комментарий, а потом подумал – да у меня же на целую тему хватит!

Сразу оговорюсь – возможно, что нюансы управления недвижимым имуществом могут быть актуальными только для моего региона и города, так что прошу сильно не пинать и не искать несостыковки.

Летом 2019 года я купил коммерческое помещение 120 квадратов в самом центре нашего города на оживлённой улице. Получилось почти случайно – я сидел в части этого помещения на аренде, а хозяева в связи с разводом решили продать его целиком. Ну я подсуетился, и влез в коммерческую ипотеку на 7 лет.
Теперь, спустя 5 лет, я знаю столько нюансов владения коммерческой недвижимости, аж в дрожь бросает.

Как только купил, то начал прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Свет, отопление, вода, водоотведение. Осталась управляшка. Прихожу, говорю – давайте заключимся, вы же всё-таки что-то делаете. Они мне присылают договор, где я должен оплачивать мытьё подъездов, свет в этих же подъездах, воду на общедомовое и прочее. А у меня отдельный вход с проспекта, и в подъезд при всем желании попасть не могу. Пришёл к ним, объясняю по русски:

- ребят, я вот свет в подъезде не жгу, воду на уборку не трачу. Давайте уберем из спецификации эти пункты?

- нет, ты обязан платить!

- Но где логика? Почему я должен платить за услуги, которыми физически не могу воспользоваться?

- логики нет, есть закон! Платить обязаны.

В итоге разругались с руководителем нашей управляшки, и я решил вообще не платить, пошли они нахер. Еще блин графы такие, типа «обследование несущих конструкций дома», так и вижу, как управляшка бетон на прочность проверяет. Зато деньги собирать они на первом месте.

Носили счета мне три с половиной года, что-то около 2500 в месяц, точно не помню. Я их сразу на черновики пускал. Потом получаю уведомление из суда о судебном приказе и взыскании с меня что-то около 60 т рублей. Метнулся в суд, судебный приказ отменил. Через пару месяцев получил полноценное исковое с требованием о взыскании расходов на юридическое сопровождение бла бла бла. Чуть больше сотки общая сумма иска. Я нанял за пятнашку юриста знакомого, плюс полторы доверенность. В итоге я, естественно, проиграл (судам тоже логика и здравый смысл неведомы) заплатил через приставов около 60 т рублей, и снова не плачу. Приносят счета уже по 3 т р в месяц. Какие услуги конкретно мне оказывают – хрен его знает, не вижу. Вот такая конфронтация.

Дальше.

Свет. Самая большая статья расходов. В зимние месяцы доходило до 18 тысяч в месяц. Свет у нас поделён на две организации, с каждой из которых заключены отдельные договоры. Первая это МУП Электросеть, которая продаёт электроэнергию, а вторая — это сбытовая компания, которая «подаёт нам эту электроэнергию по проводам». Именно так мне объяснила наивно хлопающая ресницами девочка на ресепшене сбытовой компании. Причем физические лица платят только одной компании, и о существовании второй даже не догадываются. А владельцы коммерческих помещений должны страдать. Причем компания эта находится в статусе ООО, что еще интереснее. По мне так это узаконенный грабеж.

Ладно, смирился, плачу и тем, и этим. Но интересный факт. У сбытовой ворох документов и счетов, они прогнозируют объем потребляемого мной электричества на следующий месяц и присылают аж ТРИ счета на предоплату, которые я должен оплатить заранее трижды в месяц, пятого, пятнадцатого и двадцать пятого числа. Потом, если я недоплатил, то компания выставит четвертый счет, или, если переплатил, то переплата перенесется на следующий период. Звоню, говорю –

- ребят, зачем такие сложности, предоплата, куча счетов?

- так положено

- не проще раз в месяц, нажег, оплатил, в чем проблема?

- так нельзя, вдруг вы не оплатите и где вас потом искать?

- где-где, в этом помещении. Вы всерьез думаете, что я сбегу вместе с помещением, не заплатив?

- нет, так нельзя.

В итоге я все равно плачу, как мне удобнее, один раз в месяц, по фактическому потреблению электроэнергии. Так эти пидары мне раз в полгода присылают счёт с неустойкой за просрочку платежей их грёбаных бесконечных счетов по три штуки в месяц. Маразм.

Закрепляем результат.

Раз в год приходит «налог на дождь». Когда первый раз получил счёт от водоканала «за утилизацию сточных вод», я, мягко говоря, охренел. Звоню к ним

— это что за хрень?

— это нужно оплатить

- что это за утилизация вообще, я же уже плачу за водоотведение?

— это дождь падает на вашу крышу и попадает в трубы, которые мы обслуживаем. Формула такая – среднегодовой объем осадков умножить на на 120 квадратных метров плюс какой-то коэффициент, итого к оплате столько-то.

- у меня помещение на втором этаже, а всего девять, почему это только моя крыша, ёптать?

- все вопросы в мэрию.

Что такого курили наши местные депутаты, что приняли аж такой закон на уровне города? Как такое вообще можно было выродить?

Налог на помещение. Пока купил, то-сё, потом ковид, ежегодные платы были терпимыми. В прошлом году приходит в личный кабинет налоговой требование об уплате налога – сорок пять тысяч! Начинаю разбираться. Оказывается, так как помещение находится на центральной улице города, ебанули коэффициент «умножить на 3». Второй год уже плачу по завышенной ставке, как и все другие владельцы коммерческих помещений.

Так что автора той темы ждёт еще много удивительных открытий.
 
[^]
Yap
[x]



Продам слона

Регистрация: 10.12.04
Сообщений: 1488
 
[^]
vdv2005
23.05.2024 - 09:24
32
Статус: Offline


Приколист

Регистрация: 28.11.18
Сообщений: 278
продай и арендуй
 
[^]
Garik1478
23.05.2024 - 09:24
14
Статус: Offline


Балагур

Регистрация: 20.10.11
Сообщений: 804
Цитата (vdv2005 @ 23.05.2024 - 09:24)
продай и арендуй

спасибо за ценный совет. Обязательно воспользуюсь.
 
[^]
ЛовецРыбов
23.05.2024 - 09:26
8
Статус: Offline


Шутник

Регистрация: 18.01.23
Сообщений: 12
у меня на 130 квадратов свет по 40-60 тыс выходит, но в них магазин сидит
 
[^]
mitya0007
23.05.2024 - 09:27
57
Статус: Offline


Приколист

Регистрация: 5.03.15
Сообщений: 301
если считать, что живем в государстве, то дичь какая то.
если живем в паханате - то всё на своих местах....
 
[^]
Garik1478
23.05.2024 - 09:28
2
Статус: Offline


Балагур

Регистрация: 20.10.11
Сообщений: 804
Цитата (ЛовецРыбов @ 23.05.2024 - 09:26)
у меня на 130 квадратов свет по 40-60 тыс выходит, но в них магазин сидит

что то много получается. У меня половину парикмахерская занимает, плюс 2 кабинета, один вообще без батарей, постоянно обогреватели жгут. Ставка за киловатт видать, больше.
 
[^]
Жирный
23.05.2024 - 09:28 [ показать ]
-60
MunyrRaihme
23.05.2024 - 09:28
4
Статус: Online


Ярила

Регистрация: 24.05.18
Сообщений: 1087
Ну да, законы о ЖКХ у нас явно принимались под лозунгом "ЖКХ загибается". Бодаться, я так понимаю, можно только за список услуг. Утверждал его кто, нет ли.

Размещено через приложение ЯПлакалъ
 
[^]
Garik1478
23.05.2024 - 09:30
36
Статус: Offline


Балагур

Регистрация: 20.10.11
Сообщений: 804
Цитата (Жирный @ 23.05.2024 - 09:28)
мамкин бизнесмен, ты прежде чем купить не мог сразу просчитать расходы? все тарифы в открытом доступе. Чего теперь жаловаться?

а с чего ты взял, что я жалуюсь? Где ты это прочитал?
 
[^]
MunyrRaihme
23.05.2024 - 09:30
11
Статус: Online


Ярила

Регистрация: 24.05.18
Сообщений: 1087
Цитата (Жирный @ 23.05.2024 - 09:28)
мамкин бизнесмен, ты прежде чем купить не мог сразу просчитать расходы? все тарифы в открытом доступе. Чего теперь жаловаться?

Какие тарифы, бедолага? Где описаны фантазии УК?

Размещено через приложение ЯПлакалъ
 
[^]
Buplettuluza
23.05.2024 - 09:31
30
Статус: Offline


Ярила

Регистрация: 28.04.12
Сообщений: 1773
Цветочки... Это ты еще пока с деревьями у фасада не столкнулся, или с согласованием вывесок, крыльца, навеса, дорожки, ремонтом транзитных стояков, поверкой и заменой вросших счетчиков, с уплывающими вместе с тобой соседями сверху... lol.gif
У тебя столько впереди еще открытий чудных, прям даже завидую по доброму, как забыть и снова пересмотреть "Во все тяжкие".
Добра и успехов! ))) От души!

Это сообщение отредактировал Buplettuluza - 23.05.2024 - 09:34
 
[^]
azaAZAaza
23.05.2024 - 09:33
9
Статус: Offline


Ярила

Регистрация: 29.12.09
Сообщений: 1543
Очень интересно, спасибо. Иногда задумываюсь, а не купить ли что нибудь такое и сдавать, так сказать на пенсию. По Магнит, например - крупная сесть. Мечта, сказка. Но всегда побаиваюсь вот именно такой херни...

Так а что в итоге по налогу на дождь, крыша принадлежит только вам - владельцу второго этажа? Как так то?
 
[^]
mhbob
23.05.2024 - 09:33
4
Статус: Online


Шутник

Регистрация: 23.12.16
Сообщений: 97
у меня вопрос, а это все узнать заранее нельзя было?

И вывод: 1. один хрен выгодно ибо несмотря на расходы, ипотека видимо закрывается, счета оплачиваются и прибыль имеется
2. нахер идти против системы? если присылают счета и ты ничего не делаешь, а просто откладываешь их в сторону, то чего ожидать от системы?
 
[^]
Бычий
23.05.2024 - 09:37
16
Статус: Offline


Весельчак

Регистрация: 7.02.14
Сообщений: 147
По налогу, его пересматривают раз в 5 лет. Итого 5*45=225т.р.
Услуги юриста 40т.р. С исковым в суд о реальной кадастровой стоимости .
Нужна будет экспертиза- 20-25 т.р. Суды снижают кадастр до реального,
 
[^]
Garik1478
23.05.2024 - 09:38
9
Статус: Offline


Балагур

Регистрация: 20.10.11
Сообщений: 804
Цитата (mhbob @ 23.05.2024 - 09:33)
у меня вопрос, а это все узнать заранее нельзя было?

И вывод: 1. один хрен выгодно ибо несмотря на расходы, ипотека видимо закрывается, счета оплачиваются и прибыль имеется
2. нахер идти против системы? если присылают счета и ты ничего не делаешь, а просто откладываешь их в сторону, то чего ожидать от системы?

Невозможно заранее узнать всё. Выгода конечно есть, хотя бы в том, что меня оттуда никто не выгонит, как может случиться с арендой. А то, что я не плачу управляшке, это такой способ морального удовлетворения

Размещено через приложение ЯПлакалъ
 
[^]
petriК
23.05.2024 - 09:41
18
Статус: Offline


Приколист

Регистрация: 6.09.21
Сообщений: 309
сдали все в аренду
всю коммуналку повешали на арендаторов
предварительно прописав все в договоре аренды
хотя есть, кто платит сам, мы им скидываем счета ресурсоснабжающих организаций, они по ним производят оплату, скидывают нам платежки
суеты минимум
раз в месяц на счет падают денежки
мы пишем - все поучили, спасибо
в некоторых помещениях не был уже год
все общение через почту и мессенджеры

Это сообщение отредактировал petriК - 23.05.2024 - 09:41
 
[^]
i13th
23.05.2024 - 09:43 [ показать ]
-13
Zepka
23.05.2024 - 09:44
5
Статус: Offline


Ярила

Регистрация: 11.07.15
Сообщений: 2925
Ну при всех недочетах ты все равно продолжаешь там вести бизнес . Значит он приносит прибыль тебе .

Размещено через приложение ЯПлакалъ
 
[^]
blackwaft
23.05.2024 - 09:45
-2
Статус: Offline


Шутник

Регистрация: 23.05.14
Сообщений: 56
Управляйка - мудаки, суд - идиоты, ресурсоснабжающие организации - дебилы...
Когда вокруг одни мудаки, стоит посмотреть в зеркало и задать себе вопрос.
 
[^]
Garik1478
23.05.2024 - 09:45
3
Статус: Offline


Балагур

Регистрация: 20.10.11
Сообщений: 804
Цитата (azaAZAaza @ 23.05.2024 - 09:33)
Очень интересно, спасибо. Иногда задумываюсь, а не купить ли что нибудь такое и сдавать, так сказать на пенсию. По Магнит, например - крупная сесть. Мечта, сказка. Но всегда побаиваюсь вот именно такой херни...

Так а что в итоге по налогу на дождь, крыша принадлежит только вам - владельцу второго этажа? Как так то?

Только я оплачиваю за то, что дождик капает на 120 квадратных метров крыши надо мной? Как так, хз, даже не знаю, как обьяснить))

Размещено через приложение ЯПлакалъ
 
[^]
mhbob
23.05.2024 - 09:46
2
Статус: Online


Шутник

Регистрация: 23.12.16
Сообщений: 97
Цитата (Garik1478 @ 23.05.2024 - 09:38)
Цитата (mhbob @ 23.05.2024 - 09:33)
у меня  вопрос, а это все узнать заранее нельзя было?

И вывод: 1. один хрен выгодно ибо несмотря на расходы, ипотека видимо закрывается, счета оплачиваются и прибыль имеется
2. нахер идти против системы? если присылают счета и ты ничего не делаешь, а просто откладываешь их в сторону, то чего ожидать от системы?

Невозможно заранее узнать всё. Выгода конечно есть, хотя бы в том, что меня оттуда никто не выгонит, как может случиться с арендой. А то, что я не плачу управляшке, это такой способ морального удовлетворения

ну и толку от морального удовлетворения, если оно ведет к убыткам, я не настолько богат, что бы тратить на это деньги... с меня тут осфр пытались 4200 отжать, за старый договор, где им их же смета задним числом не устроила... не поленился сходил в суд, выйграл, хоть нигде не значиться, что ООО проиграло суд. А тут открываешь контрагента, а там дохера проигранных дел, вот сразу вопрос репутации возникает.
 
[^]
Garik1478
23.05.2024 - 09:48
10
Статус: Offline


Балагур

Регистрация: 20.10.11
Сообщений: 804
Цитата
ну и толку от морального удовлетворения, если оно ведет к убыткам, я не настолько богат, что бы тратить на это деньги... с меня тут осфр пытались 4200 отжать, за старый договор, где им их же смета задним числом не устроила... не поленился сходил в суд, выйграл, хоть нигде не значиться, что ООО проиграло суд. А тут открываешь контрагента, а там дохера проигранных дел, вот сразу вопрос репутации возникает.

Сейчас за конкретно эту управлюшку взялись, лицензию забирают. А со следующей, может, удастся договориться.

И дел проигравших у меня не дохера, а всего одно за 16 лет ИП

Размещено через приложение ЯПлакалъ
 
[^]
Zepka
23.05.2024 - 09:49
0
Статус: Offline


Ярила

Регистрация: 11.07.15
Сообщений: 2925
Цитата (Garik1478 @ 23.05.2024 - 09:48)
Сейчас за конкретно эту управлюшку взялись, лицензию забирают. А со следующей, может, удастся договориться.

А что за город то ?

Размещено через приложение ЯПлакалъ
 
[^]
azaAZAaza
23.05.2024 - 09:50
4
Статус: Offline


Ярила

Регистрация: 29.12.09
Сообщений: 1543
Цитата (Garik1478 @ 23.05.2024 - 09:45)
Цитата (azaAZAaza @ 23.05.2024 - 09:33)
Очень интересно, спасибо. Иногда задумываюсь, а не купить ли что нибудь такое и сдавать, так сказать на пенсию. По Магнит, например - крупная сесть. Мечта, сказка. Но всегда побаиваюсь вот именно такой херни...

Так а что в итоге по налогу на дождь, крыша принадлежит только вам - владельцу второго этажа? Как так то?

Только я оплачиваю за то, что дождик капает на 120 квадратных метров крыши надо мной? Как так, хз, даже не знаю, как обьяснить))

Т.е. вопрос не решен и нет понимания?
просто есть комментарий:
- все вопросы в мэрию.


Возможно (!), по документам у Вас в в собственности не только второй этаж, но и чердак и ли что там еще. А вообще конечно, судя по изложению, очень многое пущено на самотек, начиная даже с налога на дождь, во всем надо разбираться и решать. Не платить УК, наказывая ее таким способом - да им воообще до вас... или получая от этого удовольствие? сомнительно...
 
[^]
Alex422
23.05.2024 - 09:55
23
Статус: Offline


Хохмач

Регистрация: 9.01.13
Сообщений: 652
Ну с частниками похожая история. На примере газовиков- в этом году за обслуживание газового оборудования в нашей деревне тариф подняли с 120 рублей до 750 в месяц, что в год получается 9000 рублей! На деле это выглядит так, что приходит газовик раз в год, производит визуальный осмотр газового оборудования, пишет бумажку и уходит. Раньше если обнаруживал проблему, то сразу и без дополнительной оплаты, проблему устранял, или если что-то серьезное, но приезжала бригада и делала, тоже без оплаты. Теперь, если есть проблема, надо подавать заявку, дополнительно оплачивать ещё деньги, только после этого приедут и сделают, в порядке очереди, а пока не приехали, газовик просто перекрывает газ и пломбирует кран независимо от времени года. Вот такая прекрасная оптимизация.

Размещено через приложение ЯПлакалъ
 
[^]
Понравился пост? Еще больше интересного в Телеграм-канале ЯПлакалъ!
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста, или зарегистрируйтесь, если не зарегистрированы.
1 Пользователей читают эту тему (1 Гостей и 0 Скрытых Пользователей) Просмотры темы: 27397
0 Пользователей:
Страницы: (5) [1] 2 3 ... Последняя » [ ОТВЕТИТЬ ] [ НОВАЯ ТЕМА ]


 
 



Активные темы






Наверх