Ну с богом, сами хотели.
Если будет много, можно в отдельную тему.
Часть первая
Мало место в большом городе.
Пару лет назад, а точнее 2 года и 9 месяцев в поисках больших заработков я ломанулся в эту тему. Лучше бы бордель открывал, мож оно проще.
Первая и основная проблема, что суммы обещают хорошие, а квартир мало. РЕАЛЬНО сука МАЛО. Чаще всего при пробивке авито реальный процент продавцов (не агентов-друзей-сватов-братов и просто хороших людей) стремится к 2-5% в зависимости от сегмента. Всё остальное - неликвид, другие продавцы и фэйки.
Работа завязана на наработке базы. Без базы квартир на продажу нечего продавать. Это интересная и познавательная часть работы, в которой очень много можно узнать о себе, агентстве и своих родственниках. В общем-то, открываем Авиту и т.п. и тупо звоним всем подряд, лучше ища живого продавца, с агентами работать проще, но нужен клиент, да и комиссию пилить. Есть второй способ пополнения базы, опишу ниже.
Для интереса представьте себе ситуацию, вы продаете квартиру за 1 миллион. И его вы рассчитываете на руки получить. Тут появляется риэлтор, который пытается доказать собственную исключительность и хочет посадить вас на крючок. Ну или одарить честью того, что он будет вас рекламировать на 10-15 сайтах, половину которых вы даже никогда не услышите. Потом второй, потом третий... и все, разумеется, готовы продавать вас по вашей же цене за скромную долю в 4-5%. т.е. уже ваш лимончик уже 950 становится.
И тут вы. Куда пошлет вас обыватель? Ну, обычно нахуй... если, конечно, вы не фотомодель, а он не здоровый мужик. По непроверенным данным одна моя коллега минимум двоих окучила
Ставить сверху цену тоже не есть хорошо, т.к. другие продают по его цене. Эксклюзивные права на продажу редкое исключение. Похоже на забег толпы обезьян за одним бананом.
Но сначала, как попасть в квартиру? Как в том анекдоте:
- ЗдRавствуйте.
- Досвидания.
Заебаный толпой риэлторов и иногда покупашек хозяин направит пешеходно-сексуально очередного дармоеда. Но мы же хитрожопые...
Способ первый, "покупатель". Плюсы очевидны - продавец заливается соловьем, предлагает и прочее. Минусы тоже - сделать фото вам вряд ли позволят, а если увидит ваше объявление будет скандал. Цену тоже не обсудить.
Способ второй, "помощь друга". Вы звоните честно говорите "Йа
креведко риэлтор и со мной есть
друх покупашка клиент". Плюсы - вы УЖЕ как бы работаете, чем вы отличаетсь от первого и других вариантов. Даже если объявление найдет клиент, вы уже в хорошем свете. Минусы, ну уже точно фото не сделать и финансы не обсудить (с нами заинтересованный человек).
Способ три, "я просто так работаю". Вы звоните и говорите все тоже самое, только друга с собой уже не берем (кстати можно его потом привести для имитации бурной деятельности). Идем, снимаем всё, обсуждаем цены и прочее.
Минус один - вас могут на порог не пустить без клиента.
Заодно бывают нюансы - кто-то уже может продавать эту квартиру.
Способ четыре, "тихо спиздил и ушел - называется нашел". После пробивки, лучше с левого номера, тупо сливаем все фото с объявления и меняем текст. По желанию можно обрезать все логотипы и чуть-чуть поправить фото. Далее по пункту два - тащим друга и узаканиваем отношения.
Способы способами, но в большом городе работают десятки агентств, поэтому смысл ловить только свежие объявы, иначе человека уже схватят (как правило вопрос 1-2 дней). Были случаи, камраду агент-конкурент морду набил. Рекордом видел, как одну квартиру продавали 7 человек. Из них 2 были вообще из одного агентства.
Часть вторая.
Такая маленькая большая комиссия.
Баснословные прибыли в этой отрасли идут только в одном случае - вы работаете ТОЛЬКО на себя. Тут сколько поставил, столько и снял. Продал квартиру стоимостью 2 миллона за 5 - комиссия 3. Все логично. И, кстати, если вы видите объявления хозяина и агента с разницей тысяч в 50 - значит агент работает сам, если 100 и выше (для обычной недвижки), то делится с конторой. Вообще, сами по себе они работают через 3-4 года работы где-то, когда в тему въехали и могут сами вести простые сделки. Если вы расселяете коммуналку, они вас аккуратно отошлют, а если срочно продаете однушку в центре у метро чтобы эмигрировать в СШП - будут скакать вокруг вас толпами.
Ставка агента от 10 до 25% от суммы комиссии. В разных местах по-разному, где-то прогрессирующая, где-то зависит от стоимости объекта. При этом шалман дает нам преимущество частичной оплаты "бесплатной" и "условно-бесплатной" (турбо-продажи и т.п.) рекламы с обновлением (объекты лезут через магазин, а не от вашего лица), связь (какой-нить билайн или еле-два самый дешевый анлим) и юриспруденцию (сопровождение отдельно).
Можно сидеть на 45-60%, при этом фактически вы только числитесь, все расходы ваши, кроме юридических дебрей (там поразному). Продажа однушки у метро дело одно, цепочка из трех квартир с ипотекой и бастардами - другое.
Итак, мы тут агент-риэлтор, у нас ставка пусть будет 20% (в 3 ночи мне сложно 15% считать, как было у меня).
Есть квартира стоимостью 1 лям, с нее 5% агентству и целых 20% от них наши - 10 000 рублей. На современные реалии - грубо с 5 лямов наши 50 штук.
Много это или мало? Спорный вопрос. Вообще вопросы комиссии весьма спорны. Если, допустим, взять недавние скачки доллара, то валютная комиссии даже без процентажа, а фиксированная могла взлететь очень прилично.
Но, пусть будет как я выше описал. В России принято рублями платить. В вашу комиссию стоит отнести затраты на всякие БН (или с кем там у конторы договор льготного обслуживания) - это еженедельные траты. Пусть будет 200р. Это надое еще как-то ездить показывать и возить клиентов (ну хз, не слышал чтоб давались деньги на транспортные расходы). Пусть будет 30/литр и нам в месяц 300км (15 км/день 20 дней) накатать туда-сюда. Расход 10/100. 1тысяса в общем. Пусть даже будет у нас 5 таких объектов (ну мож хоть что-то продастся).
Введем поправку и далее для современных реалий считаем квартиру 5 лямов ценой и комиссией 50к.
Итак, наша комиссии - 50к минус 5к (бенза) минус 5к (реклама в месяц 5 объектов) - уже 40. Ну пока цифра красивая относительно.
Дополним нюанс, что квартира может стоять на продаже пару месяцев (хотя в идеале продается за 4-5 недель). Пусть даже их 5 у нас, но продалась одна. Итого - (50к - 10к - 10к)/2(мес) получаем примерно 15 в месяц. Что уже хреново, но ничего вы не сделаете - сделка 4-5 недель длится даже простая, а если там цепяра в 2-3 квартиры, то заметно дольше.
Возникает вопрос, что делать? Понижать в цене хозяина, не снижая цены в объявлении.
Способ первый. "дорого". Звоним другу, тащим его, ему всё нравится. Потом звоним хозяину - сорри, чуваку кажется дороговато. Звоним второму другу,повторяем процесс. Перед, после и во время друзей еще и клиенты даст бог появятся. Льем дезу что цена не устраивает на какие-то там 50к. Ну или 100. Далее сходимся в движке на 50 например. Покупателям суем по старой цене - вуаля, комиссия 50+50 (сумма сторга). Комиссия выросла на 50к.
Способ два. "фейк". Тупо рисуем аналогичное объявление заметно дешевле. Фото дома и/или плана или вообще какой-нить унитаз. Адрес тот же или такой же дом с отличием в пару этажей. Убиваем трех зайцев - вал звонков, кому предлагаем варианты. Им же предлагаем квартиру прообраз фейка - и ведем, мож купят. И заодно тыкаем мордой продавашку, вон такая же квартира улетела заметно дешевле... далее аналогично пункту один снижаем цену, повышаем комиссию.
Способ три. "Для ленивых". Звоним другу (он уже почти как сотрудник), звоним хозяину "Тут чел есть интересуется, но вы вылазите на 100-200к, покажем ему или хрен с ним?" Если да - ведем, далее торги, на 100 с гарантией снизим (для хозяина).
Способ четыре. "Для хитрых". Иногда звоним или заходим, говорим за жизнь пока хозяин не предложит скинуть цену с общей суммы (комиссии 5% уменьшается), а разницу он лично из кармана компенсирует. Опасно, но часто встречается.
Способ пять. "Частный бизнес". Чаще всего на 1-2комнатных квартирах у метро. Хозяину квартира не вперлась, а денег ему хочется. Тогда он предлагает помочь ему сдать квартиру на время продажи. Надо ли говорить, что при этом комиссия 50-100% месячной платы и квартиру не нужно срочно продавать, т.к. жильцы могут и меняться.
Часть три.
Вечное рабство. Без бумажки ты кокашка.
Договора. Они везде. Очень обидно месяц лазать по квартире, водить толпы, педалировать продажу, а в итоге тп из соседнего агентства продает эту квартиру. Про эксклюзив я писал выше. Договор в общем-то обычно обязывает человека только не мешать продавать (ну там ключи дать или дверь открыть да на вопросы ответить). Так хоть 10 договоров. С 10 агентствами. Поэтому в договор надо вводить пункты типа "оплата рекламы"... ну вы понимаете, что реклама идет по полной стоимости и с хорошим округлением. Причем, пункт этот независимо от успеха продажи. Т.е. можно и не продать, но 5к в месяц на рекламу в офис уже притащим. Мелочь, но именно столько чуть выше я насчитал, вот мы уже и в нули выходим медленно. Реже, но агентства прописывают неустойки при продаже не через них (в основном в размере комиссии), а значит тупо рекламя и сидя на жопе ровно,когда ТП из соседнего агентства продаст эту квартиру мы можем отжать комиссию всё равно.
Как же заставить человека поставить подпись кровью?
Опять же ряд способов.
Первый, "честный". Прийти, поговорить, водки попить, рассказать реалии рынка, надавить на то, что геморрой будет. Ну и после некоторого разговора предложить узаконить отношения для отсечения кучи левых звонков. Очень хорошо работает после привода 3-4 "покупателей" (друзей например).
Ыторо
yaplakal.com