Ленивого рукоделия пост

Сидел я как-то и думал о вечном, а точнее о том как заработать немножко денежек. Ну и путём исключения всяких мутных  вариантов, решил остановиться на недвижимости. Схема с первого взгляда казалась простой-покупаю ушатанную квартиру, реновирую, продаю и так по кругу. Но это только так казалось...

Началось все с бесплатных курсов маклера, во время короновирусного карантина, в ходе которых выяснилось что не так все просто как кажется. Оказалось  что чтобы поставить это на поток и не платить налог в 20% с каждой сделки надо бы зарегистрировать фирму, это потому что физическое лицо имеет ограничение на необлогаемые налогом сделки с недвижимостью (1 сделка в 2 года). Чтобы сделать все быстро, с первого раза и без ошибок, было решено обратиться в контору по регистрации и администрированию  фирм. Заняло это примерно один час и стоило 100 евро(консультация с юристом, бухгалтером, подписание договора, открытие счёта, открытие фирмы, оплата госпошлин). Не дорого, я считаю. 

В тот же день уже были назначены встречи с маклерами для осмотра трёх вариантов из приглянувшихся на рынке. 

Небольшое отступление: 

Опыта в реновации я не имел, по этому за долю малую было решено делать проект вместе с другом, который уже построил 3 квартиры. До кучи мы прикинули что половину работ сделаем сами, ещё и сэкономим, гыыы, а чё такого...

И так, далее будут около 60 фото и текст

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Начали демонтаж всего лишнего. Казалось - а чё, пустая хата, мусора много не будет. Нет!

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Согласовали сроки ремонта с квартирным товариществом(ТСЖ в РФ), распечатали объявления и повесили на доску информации.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Вызвали бригаду демонтажников, для сноса стен, кабины и штробления под проводку.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Так как площадь маленькая, решили использовать все место по максимуму, как в ширину, так и в высоту. Так что никаких натяжных потолков, ванн и встроенных санузлов, жертвуем эстетикой ради функционала.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Особенностью всех панелек является кабина ванной комнаты, которая строилась на заводе и доставлялась в готовом виде на место установки. Снос этой штуки даёт прирост по площади чуть больше квадратного метра. Мелочь, а приятно.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Старую, мертвую, алюминиевую проводку было решено похоронить. Вместо нее сделать все на совесть со щитком в квартире. Позвал электрика, который сказал чего и сколько надо покупать. Мы решили что раскидаем всю проводку сами, а ему надо будет только приехать и подключить.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

кладовка, ванная комната с туалетом, мелкая кухня, одна комната и балкон. Планировка, честно говоря, полное говно.  Ни пожрать, ни поспать нормально. Для повышения стоимости при продаже, это безобразие надо переделать в двушку с отдельной спальней. Чтобы все было официально и легально, был вызван человек из городской управы, который внёс корректировки в планировке и предоставил все документы и чертежи. Теперь мы имеем двушку, хоть пока и на бумаге. Кстати, чтобы официально помещение считалось жилым, его площадь должна быть не менее 8 квадратных метров, поэтому надо сносить все стены что можно.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Подъезд

Размещено через приложение ЯПлакалъ

На первой же квартире и остановились, хоть и по всем канонам этого делать не стоило. Первый этаж в девятиэтажном панельном доме, коих по всему СССР было построено бесчисленное количество, с первого взгляда-не лучший вариант для инвестиций, стандартная однушка в 33 квадратных метра. Но это смотря с какой стороны смотреть... 

И так, из плюсов: недавно полностью  отреновированный и утепленный фасад, застеклённый балкон, новые батареи, счётчики тепла на батареях, очень низкая квартплата(30-40 евро), минимум подлежащих утилизации отходов и мебели,  минимум усилий по вывозу мусора и подвозу строительных  материалов и техники. 

Из минусов: первый этаж- самый непопулярный, наверное :)

Квартиру смотрели в 6 вечера, так что и народ в доме был, подтягивались люди с работы и учебы. Первое что удивило это то что несмотря на первый этаж, близость к дороге и открытые окна было очень тихо(на заметку людям собирающимся покупать квартиру-смотреть либо в утренний, либо в вечерни час пик). 

Извиняюсь за сумбур в повествовании, что в телефоне ЯП глюканул и показывал сообщения дублем.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Ну шо, постелил хороший ламинат, поклеил обои и на продажу, ага, ага. 🤣

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Кстати, кухонный гарнитур достаточно блатной для СССР, по тем временам.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Я захотел все сделать на совесть, поэтому девизом был - делай как для себя. Ну, и пихать дешман который первый бросается в глаза это неразумно, так что лучше пкреплатить несколько сотен, чтобы заработать несколько тысяч, но перерасход нам тоже не нужен. От этого и отталкивались при покупке материалов и техники. Electrolux, Hansa, Franke, Hans Grohe, Swiss Krono это все что первое что увидит покупатель.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Ну и пошли сюрпризы:

Стояк в доме не меняли, поэтому мы не стали ждать пока его заменят за счёт квартирного товарищества и сделали это сами. Так как чтобы не поднимать полы по всей квартире нам нужна наименее низкая точка входа в стояк. За одно пришлось избавиться от халявного тепла в будущей ванной и срезать змеевик, он перекрывал вход в душевую.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Сверху вот такая красота.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Максимально компактно.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

По проекту в квартире было 2 вентиляционных выхода. Но это по проекту, по факту вскрылось интересное...
Кухня 🤣

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Ну, и собственно ванная комната. 🤣
Тяги точка нет...

Размещено через приложение ЯПлакалъ

По скольку влага копилась там десятилетия, не имея возможности выхода, вся подложка в ванной, на кухне и даже в коридоре сгнила, пришлось менять на новую. Ну, хотя бы, в большой комнате пол сохранится, уже ура, экономия. Он и будет определять уровень пола по всей квартире. К сожалению нам не разрешили провести воду и канализацию через подвал, так что в двух местах этот уровень будет чуть выше-в душе, из-за высоты трапа и в коридоре из-за кухонных коммуникаций.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Пол и потолок оказались линзовидной формы, так что в разных точках расстояние между ними разное, что подкинуло проблем при постройке каркаса.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Пробили этот бетон, достали тряпки, и пошла охеренная тяга. Но принудительную вентиляцию в ванной комнате было решено установить, на всякий случай.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Строим каркас, разметку кидаем по полу и потолку.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Все части каркаса примыкающие к бетону проклеены демпферной лентой Knauf. Вроде так правильно...
Чтобы не было эффекта бочки нижний уровень заполняем пенопластом, верх где провода-ватой.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Проводку кинули через каркас и по полу. Интернет и ТВ кабели продублированы для каждой точки.
Подложка под ОСП, проводка и слаботочкой.

Размещено через приложение ЯПлакалъ

Кинули закладные под воду для раковины и стиралки.

Размещено через приложение ЯПлакалъ