Excel vs. Ипотека

Пишет kobeleff:

Я уже неоднократно высказывался, что никогда не возьму ипотеку. Сегодня у меня веские математические аргументы. Я регулярно читаю о том, что ипотека – это выгодно. Может быть она и выгодна тем, кто не может накопить на квартиру или кому приспичило купить квартиру в моменте «здесь и сейчас». Иногда ипотека – это единственный мотивирующий фактор зарабатывать деньги (иначе отберут все «нажитое»). Но сегодня у меня в помощниках Excel от Microsoft – по сути крайне продвинутый калькулятор, способный рассчитать самые сложные формулы.

Я использовал 4 вида расчетов. Три их них посвящены банковским вкладам, один – ипотеке.

Для начала вводные данные. Я взял примерную стоимость 120 кв.м. недвижимости на вторичном рынке между ТТК и МКАД. 14 000 000 рублей. Стоимость аренды такой квартиры колеблется от 50 000 до 100 000 рублей, я взял 80 000 - за эти деньги будет уже вполне приличное жилье с современным ремонтом и, возможно, даже охраняемой территорией.

По данным с сайта ЦИАН первоначальный взнос по ипотеке должен быть как минимум 15%. Ставку по ипотеке я взял в 14% годовых и аннуитетные платежи по ипотечному кредиту (насколько я знаю – самые распространенные, аннуитентные - это когда все суммы платежей равны и изначально оплачиваются проценты по кредиту и только потом выплачивается само тело кредита). Все данные, формулы и переменные в Excel открытые – вы можете менять как в теле самой таблице, так и в формулах ставку по депозиту, период капитализации процентов, регулярность пополнения, суммы.

По умолчанию все таблицы ориентируются на таблицу с данными по ипотеке – оттуда, как переменная, забирается первоначальный взнос и количество платежей по ипотеке (срок ипотеки в месяцах).

Первая табличка посвящена тому, что сумма первого взноса по ипотеке просто вносится на банковский депозит с ежемесячной капитализацией. На срок ипотеки.

Вторая таблица посвящена тому, что сумма первого взноса по ипотеке вносится на банковский депозит с ежемесячной капитализацией, но добавляется ежемесячное пополнение вклада в размере суммы ежемесячного платежа по ипотеке.

Третья таблица посвящена непосредственно ипотеке и переплате по ней, а также разнице с вкладами в банк на тот же срок.

Четвертая таблица копирует вторую, только тут добавляются расходы на съем квартиры, которые вычитаются из суммы ежемесячного пополнения депозита.

Если внимательно посмотреть и подумать, то голая математика говорит, что выгоднее копить, чем брать ипотеку. Выгоднее снимать и копить, чем брать ипотеку. Посчитать можно не только для Москвы, но и для любого города России – законы математики и здравого смысла везде одинаковые.

Но опять же каждый решает сам – брать ипотеку и переплачивать или не брать и не переплачивать. Кто-то умеет копить на свои цели, кто-то нет. Некоторые умудряются даже покупать недвижимость на ту сумму, которая лежит в кармане для мелочи. Я даже за ипотеку – люди, обремененные кредитами, будут из последних сил держаться за работу, чтобы была возможность выплачивать долг(и) банку или вкалывать 24/7 на собственных проектах только для того, чтобы банк не прислал дуболомов-коллекторов. Еще ипотека отлично подходит тем, кто по каким-то причинам решил, что это единственный выход в их жизни – тут я не могу никак мешать людям, ибо у нас в стране демократия и право выбора.

Предвидя вопросы попробую заранее ответить на самые распространенные:

В: Снимая платишь чужому дяде, а в ипотеке за свое.

О: Голая математика показывает, что снимать и платить за аренду выгоднее, чем платить ипотеку.

В: Квартиры постоянно дорожают.

О: Расскажите это тем, кто покупал квартиры перед очередным кризисом. Динамика роста цен на недвижимость от РБК показывает следующее:

..

Видно, что цены все еще падают и большой скачок был в начале нулевых. И как бы не хотелось назвать «стабилизацией» - я наблюдаю падение на графике. Может быть это стабилизация падения цен в плане смягчения уровня падения – я не знаю…

В: На квартиру накопить нереально.

О: Excel говорит об обратном. Возможно тут дело в финансовой дисциплине.

В: Можно выплатить ипотеку быстрее и не переплачивать столько.

О: Можно те же суммы положить на депозит в качестве пополнения вклада. На квартиру накопится быстрее. И без переплат банку, если что.

PS: И еще немного веселья – если с вами что-то происходит и вы не можете работать или платить банку, то в одном случае у вас заберут квартирку, чтобы ее продать на аукционе, а во втором – у вас будет вполне ощутимый запас денег. Да, это тоже надо предусматривать. Да, после продажи квартирки вам отдадут остаток между долгом банку и фактической стоимостью квартиры – но много ли это будет денег?

Скачать Excel- таблицу с формулами расчета (файл дублируется на случай неожиданностей):

Ссылка 1

Ссылка 2

Ну не умею я копить, 16 лет жил на съемных квартирах, в прошлом году взял квартиру в ипотеку. Жаль, что раньше не мог взять, уже бы выплатил.

спасибо конечно, а в макросах там живность есть какая?

На этом можно закругляться с изучением материала.
Москвичам неведомы цены в России, а Россиянам не понять жителей Москвы.

Цифры может и правильные,но кто может гарантировать наличие и сохранение высокооплачиваемой работы..

Учти инфляцию, и вся выгода испарится.
Так что выгоднее вкладывать в свое, чем платить дяде. (если заработок конечно, стабильный)

Когда первую ипотеку платил - была страховка от потери работы.
Первую и последующие ипотеки рассматривал только - берем больше чем надо, затем сразу же гасим тем что больше чем надо досрочку - получаем выравнивание процент-тело, потом жопа в мыло - но гасим досрочно все что можно - первую половину с уменьшением срока. А вот последние пару лет, когда платишь уже только тело, а квартира подорожала вдвое - хех, уже никаких досрочек.
Зы. и очень внимательно к рефинансированию - ИБО - соотношение по процент-тело снова не в пользу плательщика а в пользу банки, несмотря на привлекательную ставку.
Хотя о чем я, копипаста же ).

Голая математика. Плачу ипотеку, за 5 лет переплачу в районе 400т.р. в то же время снимать такое же жилье выйдет в 750.т.р. 750-400=350т.р. я переплачу за съемное жилье...
странная математика у автора темы...
сумму жилья брал из расчета среднего, не богато и не бедно. тот же район где сейчас квартира. кстати, всегда говорил что ипотека это дичь, а брать ее тем более не собирался. Получилось что взял, жизнь так сложилась. единственное что не изменилось, считаю по прежнему что ипотека это полная дичь. спасибо государству за такие %.
ЗЫ: кто "сидит" на ипотеке, держитесь братья, выплаты скоро кончатся, а жилье останется

Это сообщение отредактировал mortalis74 - 20.02.2017 - 09:57

А если в один прекрасный момент тот банк где находиться вклад накрывается? Сколько там по страховке, 1,5 ляма? Т.е. ровно половина от того что ты вложил изначально...

все эти расчеты может и верны при стабильности (банка, зарплаты и цен на квартиры)

если же инфляция пойдет вверх -
при росте номинальной зарплаты лучше быстро выплатить ипотеку

знакомые в конце 90х взяв кредит на работе(может даже беспроцентный не помню)
быстро расплатились за квартиру (буквально за полгода-год)
и цены на квартиры стали расти
мы взяли осенью хрущевку , а летом могли взять благоустроенную

Это сообщение отредактировал netspam - 20.02.2017 - 09:57

снимал за 16,
ипотека 19+ КУ 3-6 тыс
пойду считать

Я так понимаю в расчетах не учтено, что если платить за съем, то копить и ложить на депозит будет нечего.

Нет учета риска деноминаций, дефолта, падения покупательской способности рубля и банкротства банков.
И вообще ипотека, как и любой кредит, хороша только в том случае, когда у тебя есть хотя бы 50% от требуемой суммы.

Ну хрен знает. Я перед кризисом взял ипотеку в рублях. Цены растут, а платеж по ипотеке тот же )))

Вклады дороже инфляции?
Ну да, ну да...
Хорошая попытка, спермбанк, но нееет))'

друг, в каком банке сейчас 10% дают?

Готов бы согласиться с автором статьи, но где, гарантия, что за 15 лет не вырастет аренда, причем не хилая, а аж 80К руб./мес. (обычно все за 35 снимают)...
ЗЫ, да и ставка по вкладу 10% - просто праздник какой-то, все под 7% и то еще поискать надо.

Это сообщение отредактировал Xpath - 20.02.2017 - 09:58