100
Российские города стремительно растут вверх. По данным компании «Метриум», в 2021 году более четверти вводимого в стране жилья впервые пришлось на дома высотой от семнадцати этажей. Вслед за Москвой лидерами по этажности новостроек стали Свердловская и Рязанская области, Приморский край и Башкирия. Более того, почти треть жилых высоток строится в массовом сегменте рынка. Значит ли это, что скоро большая часть россиян будет обитать в небоскребах? Зачем люди покупают квартиры под облаками и как на самом деле в них живут?
76 этажей, 837 квартир и пентхаусов, 28 684 квадратных метров жилья и паркинг на 1315 машиномест. В Москве, в районе Делового центра на Пресненской набережной строится самый высокий жилой комплекс России — три башни под названием Capital Towers. Стройка началась в 2017 году и должна завершиться этой весной. Но в конце 2022 года квартиры уже были раскуплены на 88 процентов — при том что квадратный метр там стоит в среднем около миллиона рублей.
Небоскребы — один из самых актуальных трендов в жилищном строительстве. Только в Москве в 2022 году их строительство увеличилось на 18 процентов, сообщают аналитики компании «Метриум». Суммарная жилая площадь всех строящихся небоскребов столицы в 2022 году составила 5,9 миллиона квадратных метров — против 5 миллионов квадратных метров годом ранее.
Точного определения, какой высоты должны быть здание, чтобы считаться небоскребом, нет. Согласно нормам строительства многоквартирных домов, малоэтажными считаются здания от 1 до 4 этажей, среднеэтажными — от 5 до 8 этажей, многоэтажными — от 9 этажей и выше. В Москве небоскребами обычно называют проекты выше 30 этажей. В регионах высотки — это здания выше 15 этажей.
Принято считать, что первое в нашей стране жилое высотное здание появилось почти сто двадцать лет назад. В 1904-1905 годах по заказу водочного заводчика Федора Афремова на Садовой-Спасской был построен доходный дом высотой восемь этажей (35 метров). Москвичам того времени он казался таким огромным, что они, проходя мимо, переходили на другую сторону улицы, опасаясь, что здание рухнет.
В 1913 году самый высокий дом Москвы — доходный дом Нирнзее в Малом Гнездниковском переулке — был всего 10 этажей в высоту
С этого времени жилые дома Москвы, первого из российских городов, стали расти вверх — и росли всю первую половину XX века. В 1913 году вслед за домом Афремова в Малом Гнездниковском переулке появился доходный дом Нирнзее. В нем было десять этажей (44 метра), и горожане поднимались на его крышу, чтобы подышать чистым — как говорили, «горным» — воздухом.
В 1931 году специально для переезжавшей из Ленинграда в новую столицу партийной верхушки был построен Дом на набережной, высота которого составила 53 метра. Здание имело 12 этажей, в нем была своя почта, медпункт, библиотека, кинотеатр и даже теннисный корт. А в 1952 году рекорды высотного жилого строительства побила высотка на Котельнической набережной: 32 этажа, 176 метров от фундамента до кончика шпиля, 700 квартир, которые раздали в основном видным советским деятелям науки и искусства.
Для того чтобы выстроить высотку на Котельнической набережной, с лица Москвы было стерто четыре переулка — Курносов, Свешников, Большой и Малый Подгорные
В 1960-1980 годы высотки стали появляться и в массовой застройке. На Новом Арбате выросли дома-книжки высотой 26 этажей, в Чертаново — многоэтажки серии И-521а по 25 этажей, а во Владимире, Ставропольском крае и Ростовской области появились башни серии КМС-101 высотой до 25 этажей. Правда, жить на верхних этажах многих из этих зданий было мучением: крыши зимой текли, а летом нагревались на солнце, в квартирах было сыро, душно, по углам росла плесень.
Все изменилось в 1991 году. Тогда архитектор Борис Тхор предложил московскому правительству расчистить в верховьях Москвы-реки участок со старой каменоломней и построить на этом месте современный деловой центр. Спустя двадцать лет проект был осуществлен, и в районе Пресненской набережной стали один за другим вырастать небоскребы: «Эволюция» — 246 метров, «Нева» — 345, «Федерация» — 374 метра, две башни «Око» — 245 и 354 метра соответственно.
Большинство башен отданы под офисные пространства, но в некоторых высотках можно купить жилые апартаменты. Правда, стоимость жилья, например, в «Око» стартует с 108 553 500 рублей за апартаменты площадью 193,5 квадратных метра на 66 этаже. А цены на аренду начинаются с 250 тысяч рублей в месяц за «двушку» 64 квадратных метра на 58 этаже в «Меркурии».
«Бум высотного строительства в России начался в прошлом десятилетии, — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». —
С 2010 года ежегодный объем ввода высоток в нашей стране вырос в три раза. В 2022 году средняя этажность строящихся в России домов достигла 18,8 этажа, при том что еще в 2020 году этот показатель был равен 12 этажам».
Мотивы, которые движут девелоперами, ясны. По словам специалистов, чем больше недвижимости строится на одном земельном участке, тем более выгоден он для застройщика. Кроме того, современные технологии упростили высотное строительство, значительно сократив его ресурсозатратность. Наконец, небоскребы — это современно и стильно. «Взгляните на знаменитые города мира: Нью—Йорк, Токио, Дубай — все они застроены фантастически красивыми высотками», — замечает риелтор Александр Баландин.
Сегодня почти каждый крупный российский город может похвастаться собственными небоскребами, в которых можно жить. Например, в Волгограде это — 32-этажный «Волжские паруса», в Грозном — 42-этажный «Ахмат Тауэр», в Екатеринбурге — башня «Исеть», 52 этажа (209 метров), которая считается самым высоким северным небоскребом планеты — с учетом того, что «Лахта центр» (462 метра) в Санкт-Петербурге все еще не открыт официально.
Но больше всего жилых высоток строится в Москве.
Сегодня на первичном рынке в реализации находится 76 проектов выше 30 этажей. Объем предложения в высотках составляет 869 тысяч квадратных метров, или 16,2 тысячи лотов
Наталия Кузнецова
генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости
Причем жилье в небоскребе теперь можно купить не только в элитном сегменте, но и в комфортклассе. На высотки массовой застройки в этом году приходится 32 проекта (45,3 процента площади и 56,1 процента лотов). Чуть больше, 34 проекта, (47,1 процента площади и 39,9 процента лотов) — это жилые комплексы бизнес-класса. И всего 10 проектов (7,6 процента площади и 4 процента лотов) — премиум-сегмент.
Что же касается спроса, то, по данным аналитиков компании «Инком-Недвижимость», на нижних этажах квартиры предпочитают 30 процентов покупателей, 10 процентов хотят жить на средних этажах, а 60 процентов — на верхних.
Такой выбор можно понять. Главная фишка жилья на высоких этажах — виды. «Проектируя башни высотных жилых комплексов, например, "Прайм Парка", мы стараемся сделать так, чтобы со 150-метровой высоты открывались панорамные виды на все стороны города — и на историческую часть Москвы, и на многочисленные парки и скверы», — рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.
А владелица квартиры в 53-этажном жилом комплексе «Дом на Мосфильмовской» Анжелика вспоминает: когда в 2007 году они с мужем выбирали новостройку, ей очень хотелось, чтобы из окон открывался красивый вид на Москву. Здание тогда еще не было закончено, поэтому супруги поднимались на те этажи, куда было можно, и рассматривали город. В итоге выбрали панораму парка Победы и Москвы-Сити и взяли 37-й этаж.
Впрочем, кроме видов у квартир в высотках есть и другие достоинства. Эксперты отмечают, что до верхних этажей небоскребов почти не долетают выхлопные газы машин, тополиный пух и насекомые. Квартиры, расположенные высоко, более солнечные, а солнечный свет всегда улучшает настроение людей. В высотках, как правило, хорошо развита инфраструктура: супермаркеты, салоны красоты, фитнес-центры, детские студии — все это находится в одном здании.
Кроме того, в проектах бизнес- и премиум-сегмента на высоких этажах часто реализуются квартиры с террасами и пентхаусы. А в квартирах комфорткласса нередко встречается увеличенная высота потолков, поясняет Наталья Кузнецова. В случае, если над квартирой находится не чердак, а технический этаж, ее можно законно превратить в двухуровневую резиденцию (дуплекс), добавляет Надежда Коркка.
Впрочем, недостатки у жилья в небоскребах тоже есть. Чаще всего, говоря о проблемах высоток, вспоминают о лифтах: из-за того, что жильцов в зданиях много, лифты постоянно переполнены, а ждать их приходится по 15-20 минут.
Многие жители высоких этажей опасаются пожаров. «К счастью, в российских небоскребах серьезных возгораний не было, — рассказывает Александр Баландин. — Но когда недавно горел небоскреб в Гонконге, было страшно».
Обычно в высотках ставятся датчики пожарной тревоги, а в местах общего пользования есть система удаления дыма. Существует еще сплинкерная система пожаротушения, но в жилых зданиях ее ставят редко. Люди часто курят в квартирах, и если поставить сплинкеры, их будет подтапливать, поясняет риелтор.
Доставляют неудобства жильцам и специальные окна, которые невозможно открыть, чтобы проветрить квартиру, и отсутствие детских площадок, которые нелепо смотрятся, зажатые между корпусами-гигантами, и недостаток машиномест, которыми невозможно снабдить все квартиры высотки.
Согласно строительным нормам, в квартирах, расположенных на высоте более 75 метров, допускается установка только специальных окон. Их нельзя распахнуть, можно лишь приоткрыть створку, чтобы не нарушать работу системы вентиляции здания. Чтобы нивелировать этот недостаток, проектировщики предусматривают различные инженерные решения — от установки небольших вентиляционных клапанов до центрального кондиционирования
Дмитрий Голев
коммерческий директор Optima Development
Сколько же стоит такое жилье? «В обычных многоэтажках квартиры на верхних этажах, как правило, обходятся немного дешевле, чем на средних, — говорит Надежда Коррка. — В небоскребах, особенно премиальных и элитных, под крышей размещаются самые дорогие видовые лоты, в том числе пентхаусы».
На практике цена на квартиры в высотках формируются так: первый и второй жилые этажи
— самые дешевые, далее каждый этаж добавляет к стоимости от половины до одного процента. Соответственно, лоты на высоких этажах могут отличаться по цене от нижних на 7-10, а иногда и на 30 процентов, поясняют специалисты.
Сегодня, по данным НДВ-Недвижимость, самый дорогой лот на высоком этаже в столице — это квартира с отделкой на 63 этаже площадью 195 квадратных метров в проекте Capital Towers стоимостью 258 миллионов рублей. Один из самых доступных — «двушка» 37,5 квадрата на 25 этаже жилого комплекса «Вестердам»: за нее просят 18,5 миллиона рублей. В регионах цены ниже. В Екатеринбурге, например, двухкомнатную квартиру в 50 квадратных метров на 35 этаже высотки можно купить за 7,3 миллиона рублей.
Тем не менее определенный спрос на небоскребы есть. Так, в «Инком-Недвижимости» отмечают, что около 85 процентов покупателей высоких этажей — люди в возрасте 20-35 лет, которые стремятся подчеркнуть свою индивидуальность необычным жильем. И лишь 15 процентов — люди старшего возраста, не отвергающие современных тенденций.
Небоскребы покупают в основном те, кто подвержен эмоциям. Как правило, это молодежь — они хотят жить высоко, хотят любоваться ночным городом
Александр Баландин
риелтор
В целом эксперты полагают, что тренд на строительство высотного жилья закрепился как в столице, так и в регионах. Такой вид строительства интересен покупателям и выгоден застройщикам. Так что в ближайшие годы стоит ждать появления новых амбициозных проектов. Так, в Кемерово уже строится жилой комплекс в 50 этажей с собственным термальным спа. Первый 60-этажный небоскреб хотят возвести в Новосибирске — до того многоэтажки в городе не поднимались выше 37 этажей. А в Москве, в районе Дегунино, собираются построить «лежачий» небоскреб «Лисицкий»
— жилое пространство в виде парящего моста, соединяющего два корпуса-башни. Видимо, специально для тех, кто очень хочет жить в небоскребе, но боится высоты.
Степан, 35 лет, предприниматель:
— В 2015 году я купил пентхаус на 47-м этаже в одной из высоток на Ленинском проспекте. Приобрел новостройку, как говорят — бетон. Почему решил купить? Дурак был, молодой! Понравилось, что этаж высокий, терраса… Представил, как поставлю на ней туи и елочки, бассейн небольшой и буду нежиться, жарить шашлыки и наблюдать сверху за городом.
Квартира была большая — 200 квадратных метров, двухуровневая. Кроме террасы — просторная гостиная с огромным телевизором, огромным диваном перед телевизором. Невообразимое количество комнат. Ванная с окном. В гостиной — панорамное остекление, окна по шесть метров. Сидишь, смотришь на Москву — как это могло не привлекать?
Пожив какое-то время в квартире, я понял, что все мифы, которые рассказывают о небоскребах, это совсем не мифы, а самая настоящая правда. Начнем с того, что первые полгода было страшно. Мысли были только о пожаре
Когда мы с женой покупали квартиру, нам рассказывали, что в доме устроена вертолетная площадка и есть две внутренние пожарные лестницы с двух сторон здания. Но мы с соседом придумывали разные схемы, что будем делать, если случится пожар. Он даже купил себе самоспасательный трос, с которым можно спуститься с высотного здания. Но когда возгорание все-таки произошло — загорелась проводка в щитке на средних этажах, все дружно побежали по лестнице. Потому что когда открываешь окно, то у тебя кружится голова, ты теряешь рассудок, и взять этот самоспасатель, пристегнуться и выйти в окно — просто нереально.
Затем окна. По правилам, в квартирах на такой высоте они не должны открываться. Но у нас открывались — стояли такие же стеклопакеты, как на 9-м этаже или на 15-м. Обычно мы фиксировали их на специальную щеколду, так что приоткрывались они только на сантиметр. Но без кондиционеров все равно было плохо, особенно летом. У нас была солнечная сторона, и квартира нагревалась от крыши. В итоге мы поставили шесть кондиционеров.
Еще в высотках проблема помыть окна. У нас это можно было сделать со стороны террасы, а вот соседи нанимали альпинистов. Эта услуга входила в коммунальные платежи и стоила 5-7 тысяч рублей за одно окно.
Колебания здания — тоже не миф. Наверху сильный ветер, и он ощущается. У нас в спальне люстра тяжелая раскачивалась, это было заметно. Я поговорил с инженером, и он объяснил, что от ветра верхняя точка нашего здания отклоняется от центральной оси на полметра. Сначала смотреть на раскачивающиеся люстры было страшно, но потом мы привыкли и перестали их замечать
Но больше всего напрягали, конечно, лифты. У нас их было четыре: два обслуживали этажи с 1-го по 25-й, а еще два — с 25-го по 47-й, причем на нижних этажах они не останавливались. Получалось, наверху садишься в пустой лифт, а вниз приезжаешь — кабина битком. К тому же тросы у лифта длинные и нагрузка на них большая, поэтому раз в полгода их надо было ремонтировать. Когда срок ремонта подходил, лифт начинал глючить и дергаться. Особо впечатлительные соседи в эти моменты бились в падучей.
Но было и много хорошего. Самые яркие впечатления от жизни в высотке — салюты и парад на День Победы. Салюты взлетали прямо над головой — видно было очень хорошо. А на 9 Мая я покупал детям флаги, они махали летчикам, летчики махали в ответ. Здорово!
Закаты, рассветы над Москвой, посиделки с друзьями и шашлыки — это все было. Зимой террасу заносило снегом. Сначала мы сдуру купили снегоплавильню, но она не понадобилась. Я просто сбрасывал снег лопатой вниз на технический балкон. Или делал детям горку, с которой они катались до весны.
Еще наверху воздух действительно чище. Окна на 47-м этаже мы мыли реже, чем соседи на средних этажах, пыль протирали тоже реже. Летом в открытые окна к нам не залетал тополиный пух. А вот сережки от берез залетали — весной крышка бассейна покрывалась зеленым налетом. Так что для аллергиков квартира в небоскребе — не спасение, проще в Турцию на две недели слетать.
На 47-м этаже мы прожили пять лет, а потом съехали. Романтика прошла, пробки у лифтов остались, захотелось жить пониже
Сейчас мы живем в загородном доме и очень довольны. Здесь, например, хочешь выйти на улицу — надел сапоги, накинул что-нибудь и вышел. А в высотке это целое событие: дождаться лифта, дотопать… За хлебом собираешься, как в поход!
Так что квартиру в небоскребе никому не посоветую, и детям покупать запрещу. Особенно двухуровневую. Это все хорошо для молодых. А молодость кончается, и забираться наверх уже нет никакого удовольствия. Хочется жить ближе к земле — это намного приятнее.
My Webpage
yaplakal.com