85
Участились случаи, когда владельцев квартир заставляют демонтировать только что установленные ими балконные конструкции. Почему проблемы могут возникнуть даже при изменении цвета рамы остекления в обычном панельном доме. Пишет Лайф.
В весенне-летний период многие россияне меняют остекление своих балконов. Часто это делается одновременно с заменой оконных рам. И об этих сезонных работах прекрасно знают управляющие компании (УК), которые в 2023 году наловчились предъявлять претензии и взыскивать штрафы с тех, кто нарушает региональные нормы, установленные для фасадов жилых домов.
Эксперты пояснили Лайфу, в каких случаях за остекление балкона или замену окон действительно можно попасть под штрафные санкции, а когда неприятностей можно избежать.
Штраф за нарушение фасадного видаВ Петербурге управляющая компания заметила, что некоторые собственники в обслуживаемом этой УК доме провели остекление балконов и замену окон. По мнению коммунальщиков, такие действия изменили фасад и нарушили целостность его восприятия. А расположение окон, их габариты и характер устройства перестали соответствовать проекту. В связи с этим УК направила собственникам нескольких квартир предписание привести их окна и балконное остекление в исходное состояние. Изначально хозяева квартир это требование проигнорировали и "управляйка" обратилась в суд, который удовлетворил иск коммунальщиков. Далее последовала череда судебных разбирательств в надзорной инстанции, по результатам которых все собственники, кроме одного, согласились исполнить требования коммунальщиков. А хозяин последней квартиры всё ещё продолжает судебные тяжбы.
— УК действительно стали чаще обращаться в суды по поводу несогласованного остекления балконов и замены окон, — рассказывает заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — По факту это реакция на действия проверяющих инстанций, которые стали штрафовать "управляйки" как раз за нарушение архитектурного облика здания (по статье 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ. — Прим. Лайфа). В ряде регионов приняты специальные нормы, запрещающие что-либо менять в архитектуре дома, и в Петербурге такой запрет есть. Он распространяется не только на исторические здания, но и на дома массовой застройки (статья 18 кодекса "Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге". — Прим. Лайфа).
То есть получается, что при любом остеклении балконов или замене окон УК могут трактовать эти действия как нарушение и требовать всё вернуть к исходному состоянию? Оказывается, что нет.
— Граждане вправе заменять устаревшие окна и балконные двери на новые, а также устанавливать на лоджиях и балконах дополнительное остекление, — утверждает доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г.В. Плеханова Наталья Свечникова. — Однако необходимо учитывать, что внешний вид дома, в том числе остекление фасадов, может регулироваться муниципальными правовыми актами и законодательством субъекта РФ. Поэтому перед выполнением работ по остеклению необходимо ознакомиться с правилами благоустройства, утверждёнными в регионе и городе проживания.
Генеральный директор компании "Спецстрой-М" Александр Головин рассказал, в каких случаях претензий к фасаду даже при замене окон быть не может.
— Если новые окна не нарушают колористический паспорт и выполнены по той же конструкции и примерно из тех же материалов, что и старые, то никаких нарушений нет. В части балконного остекления формально нужно разрешение местных властей, а в некоторых регионах — решение общего собрания собственников.
Для справки: в Москве штраф за остекление балкона, которое может быть признано переустройством, — 2500 рублей, а в Петербурге — до 5000 рублей. Но это только в том случае, если дом, в котором были выполнены работы без соответствующего разрешения, не числится объектом культурного или исторического наследия, иначе штраф будет 100 000 рублей.Штраф за отсутствие разрешения собрания собственниковВ Калужской области местная жилинспекция по жалобе управляющей компании вынесла собственнику предписание демонтировать балконное остекление, так как, по мнению инспекторов, выполненные собственником работы являются реконструкцией с использованием общедомового имущества, а на такие действия нужно получить согласие всех остальных собственников помещений в доме, что выполнено не было.
Собственник квартиры, который остеклил свой балкон, с претензиями жилинспекции не согласился и обратился в суд, но проиграл тяжбу в трёх инстанциях. Суды посчитали существенным нарушением не сам факт остекления, а то, что конструкция была выполнена с козырьком (что контрастировало с обликом дома) и при этом всё крепилось к элементам фасада многоквартирного дома, которые действительно по закону являются общим имуществом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). А так как в силу гражданского законодательства распоряжаться таким имуществом можно только с согласия других собственников (часть 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ), то до установки остекления в том виде требовалось провести общее собрание и получить соответствующее одобрение, что выполнено не было.
— В данном случае владелец квартиры попал в ловушку, так как не учёл технические особенности. Если бы он застеклил свою лоджию обычными пластиковыми окнами в границах, определённых для его квартиры, проблем, вероятно, не было бы, — считает риелтор Галина Смирнова. — В теории хозяин квартиры всё ещё может сохранить свою конструкцию, если уберёт козырёк и оформит согласие собственников.
Нужно ли всем демонтировать установленное остекление балконовПо словам экспертов, в большинстве случаев самовольно застеклённые балконы мало волнуют управляющие компании до тех пор, пока нет жалобы от других жильцов или указания о проведении проверки фасадов со стороны надзорных органов. При этом, даже если перепланировка была проведена без согласования много лет назад, её можно узаконить.
— В прошлые годы часто остекление балконов выполнялось собственниками без учёта большинства строительных норм, поэтому сейчас ситуация с такими балконами и лоджиями во многом зависит от желания УК привести все конструкции к беспроблемному виду, — утверждает Александр Головин. — Там, где "управляйка" замечает явные нарушения (например, увеличен размер балконной плиты или остекление крепится к внешней стене. — Прим. Лайфа), скорее всего, рано или поздно хозяев квартир заставят привести балконы к тому состоянию, которое предусмотрено проектной документацией дома.
via
yaplakal.com