262
Комрады, привет.
Может кто в ближайшее время планирует купить или продать, хотелось бы поделиться опытом, может кому пригодится.
И так с
этого момента прошло 5 лет, ипотека была закрыта кровью и потом.
И вот, решили мы продать квартиру и расширить квадратные метры. Про покупку расскажу в отдельном посте, здесь только продажа.
Предпродажная подготовка
Посмотрите сайты, чтобы понять цены на Ваше жилье в доме/районе
Решите заранее что вы заберете из квартиры, а что оставите, это большой плюс для многих, кто оставляет например кухню, это ускорит продажу вашей квартиры
Сделайте фото квартиры
Разместите объявления на известных сайтах
Укажите важные параметры сделки, чтобы отсеять ненужные звонки:
Без ипотеки/ С ипотекой
Альтернативная продажа/ свободная продажа
Полная стоимость в договоре или частичная(об этом расскажу позже)
Если что-то оставляете, лучше об этом написать, для кого-то это будет ключевым, чтобы позвонить вам и купить вашу квартиру
Выход на сделку
Риелторы будут гореть в аду, надеюсь ад существует для риелторов. Ваше объявление будут копипастить без вашего согласия и дублировать. Сразу звоните этим пидарасам и в жесткой форме требуйте удалить, мямлить с ними нельзя. Ваше объявление они копируют за 5 минут, удаляют в течение суток, при этом пишут в объявление ложную инфо, из-за которой вы можете потерять потенциального покупателя
Риелторы будут дважды гореть в аду, если он есть. 90% звонков - У нас есть покупатель, я готов продать и тд. При этом хотят исполнить «армянский вариант», наварить в два конца - с вас и с покупателя. При этом они только на словах гарантируют юридическую чистоту сделки, и если реально будет залет, попробуйте потом с них взыскать, удачи.
Принимаете звонки от неадекватов: Хочу покорить Москву, приеду через полгода, год, два, три может быть, не продавайте, я точно у вас куплю и за ожидание добавлю.
А можно ли у вас спутники запускать, часто ли приезжать ВВП к вам в область, какие показатели воды из под крана, какой яркости лампочки в квартире, можно ли скидку 50 000- 100 000 рублей, а я вам мешок картошки со своего огорода И так далее
4. Принимаете звонки от покупателей, приглашаете на просмотр. ПЕрвые предварительные договоренности, подумать, еще посмотреть и тд.
В нашем случае, покупатель перезвонил черед 3 дня и предложил внести аванс и подписать договор задатка
5. В договоре задатка обязательно:
Сумма аванса и полная стоимость за которую покупают
Что оставляет продавец квартиры. Тут больше опасности у покупателя, либо писать 5-10 листов, указывая розетки, двери, окна, стекла, сливы, трубы, иначе недобропорядочный продавец, может по факту хоть обои снять назло. Случаи такие бывали у знакомых
Дата, до который необходимо провести сделку
6. Так как покупатель у нас был ипотечный, да еще зеленый банк, начались танцы с бубном. Регистрация на их сайте продажи недвижимости, звонки через их приложения, общий чат, бестолковая менеджер, которая вообще забила на нас, из-за чего, после аванса до сделки прошло более 3-х недель, хотя максимум можно было дней за 10. И то, пришлось оставлять несколько жалоб, чтобы менеджеру банка дали втык, и после этого она хотяб начала брать трубку телефонную и отвечать в чат
7. Банк присылает кучу документов которые им нужны, но по факту надо меньше:
На основании чего вы собственник - наследство, ДКП, суд и тд
Выписка из ЕГРН
Паспорт владельца
Выписка из домовой книги
Справки из наркоши, психушки о вменяемости нас не просили, Выписку об отсутствии долгов перед УК тоже, хотя у вас могут потребовать.
Tсли вы в браке, то нотариальное согласие одного из супругов, что не против продажи, если 1 собственник, а не 50/50, как в моем случае.
8. 21 век, никаких ячеек, номинальный счет или аккредитив, и сервис безопасных платежей.
И так, приезжаем в банк в назначенное время, проверяем договор , просим переделать в нашем случае, проверяем еще раз, подписываем.
Проверяем реквизиты, ставим галочку, и идем домой ждать зачисление на счет, самая приятная смс.
Покупатель оплатил электронную регистрацию договора, поэтому на 3 день он стал собственником, а я получил заветное смс.
Вывод:
Продать/купить квартиру без посредника в наше время проще простого, главное потратить немного времени. Посредник только на словах гарантируют чистоту, однако в случае отката сделки, попробуйте его засудить, желаю удачи.
Что надо продавцу:
Назначить цену, фотографии, мониторинг дублей объявлений продажи
Подготовить документы: ЕГРН, выписка из домовой, паспорт, документ по которому вы вступили в собственность.
Если вы собственник менее 5 лет, и не хотите платить налог с продажи, в нашем случае это было бы примерно 350 000 деревянных, мы сделали следующий «финт ушами»:
Квартира по нашему договору купли продажи 70% от кадастра, остальная сумма по договору оплачена на неотъемленное улучшение жилищных условий.
Теперь внимательно следим за руками:
Например, вы купили квартиру 5 000 000, продаете через год за 6 000 000, по факту с 1 000 000(разница, ваш доход) вы платите 13%=130 000 р
Если вы купили за 5 000 000 и продали за 5 000 000, то налог вы не платите, при условии, что это не меньше 70% от кадастровой стоимости.
Теперь про наш случай, купили мы за 3 000 000, продаем за 6 000 000, те налог с 3 000 000 = 390 000 рублей. Государство не заслужило такие подачки.
Стоимость по Кадастру 5 000 000 руб, т.е. 70% будет 3 500 000(сумма указанная в договоре купле продажи), и вот уже вы должны заплатить 13% от 500 000 = 65 000 рублей, которые я тоже не хочу платить государству. И тут нас спасает ипотека:
Я купил квартиру за 3 000 000, и за 5 лет лет выплатил 1 300 000 банку виде %(именно %, а не основной долг), те по факту я потратил на квартиру 4 300 000, а продал ее за 3 500 000. Налог - 0,00
Вместо ипотеки можно предоставить чеки на покупку кухни, ремонта и тд.
В следующем году я подаю декларацию к которой прикладываю:
Договор покупки квартиры за 3 000 000
Справка из банка в которой указана сумма выплаченных процентов 1 300 000
Договор продажи на 3 500 000, соответственно налог не плачу.
О том, как я покупал, напишу на следующей неделе, там гораздо интереснее, потому как еще доп. траты появляются и больше подводных камней, ну если конечно интересно кому.
Всех с праздником Великой Победы и чистого неба над головой!
yaplakal.com