Много пошло публикаций по процедурам обретения общего имущества дома, попробую поделиться собственной оценкой ситуации.
Для начала прошу обратить внимание на следующие моменты.
Допустим, купили Вы холодильник, провели оплату в магазине, то есть получили некие права на имущественный объект «Холодильник». Но, стать реальным собственником, Вы сможете только после проведения определенных процедур приема (передачи). Как только холодильник доставят по указанному адресу, Вы осмотрите его на предмет соответствия марки, цвета, видимых повреждений, комплектации, распишитесь в гарантийном талоне, и подтвердите факт получения холодильника подписью в передаточном документе. Все, теперь это Ваш холодильник, и Вы получаете все выгоды и несете риски от его эксплуатации.
С другой стороны, Вы могли не покупать холодильник, а взять его в аренду, пользование на каких-то определенных условиях. Его бы привезли по указанному адресу, Вы проверили бы его на отсутствие внешних повреждений, убедились, что он работает, и подписали бы какой-либо документ (дали расписку) в получении. То есть совершили бы всю ту же процедуру приема (передачи) материального объекта, что и при покупке холодильника, разница – в деталях.
Приведенный пример, является иллюстрацией хорошо известных положений:
1) Материальный объект переходит в собственность, во владение, распоряжение только после процедуры передачи этого объекта соответственно собственнику, владельцу.
2) Процедура передачи материального объекта не обязательно приводит к изменению собственника этого объекта.
Отмечу, что вышеуказанные пункты распространяются на все виды собственности.
Немного хочу написать о так называемом «Балансодержателе».
Как правило, балансодержатель это организация (юридические лица, либо без образования юридического лица), которая отражает у себя на балансе имущественные объекты и в соответствии с заявленной деятельностью, обеспечивает их эксплуатацию, развитие, содержание и сохранность. Балансодержатель может числить у себя на балансе и оперировать собственными, чужими, бесхозяйными имущественными объектами. Это означает, что: «Собственник» и «Балансодержатель» это не одно и то же.
Термин «Балансодержатель» не правовой, скорее сленг. Он не отражает организационной структуры, имущественных отношений организации, поэтому часто используется в различных отраслевых регламентах, методиках, инструкциях. Обычно, используется в договорах ресурсоснабжающими, строительными, проектными организациями для обозначения стороны договора. Функции, полномочия Балансодержателя (субъекта деятельности, которого так обозвали) определяется именно содержанием договора, и никак ни термином «Балансодержатель».
Такое выражение как «Принять/поставить на баланс» означает, что объект включается в систему бухучета организации. «Снять с баланса», соответственно, означает исключение имущественного объекта из системы бухучета. Благоговение перед «снять/принять на баланс» – рудимент социалистической системы хозяйствования, когда требовалось одновременное снятие/принятие на баланс материального объекта, и эта процедура очень жестко контролировалась. Отсюда следует, что
3) Процедуры «снять/принять на баланс» не меняют права собственности на материальные объекты, поскольку являются учетными операциям, отражающими фактическое движение имущества.
Теперь, предлагаю рассмотреть, каким образом собственники помещений конкретного МКД стали собственниками общего имущества дома (ОИД) после того как вступивший в силу ЖК РФ, продекларировал их право собственности на это самое ОИД.
Муниципалитет, его организации, которым на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления был передан жилой фонд, должны были выполнить процедуры передачи многоквартирника (см. пункт 1.) собственникам помещений. Они должны были передать здание, сооружение под названием «Многоквартирный жилой дом» собственникам как груду строительных конструкций, элементов, коммунальных систем, образующих ОИД по адресу нахождения их собственных помещений. То есть у них был один объект, а втюхать собственникам надо было другой, ведь права на принятие в собственность здания (сооружения) у собственников нет, не было и не будет.
Тут есть ещё один момент, собственников – много, причем доля каждого собственника не может быть выделена в натуре.
Нельзя передать материальный объект другой стороне как некие виртуальные его «куски». Сейчас юристы меня поправят, и подскажут, что можно, передать собственникам помещений в МКД целиком здание дома, а уж дальше они сами распишут его по составу под ОИД. Очень в этом сомневаюсь.
Российские законы пишутся не для граждан, а под суды, поэтому они не технологичны, и не всегда граждане могут закон исполнить именно по этой причине. Никогда в жизни не собрать вместе всех 113 собственников (законных представителей) нашего небольшого 54-квартирника что бы подписать акт приема/передачи здания. Даже если все они принесут мне на это свои доверенности, я никогда не подпишусь под актом о приеме МКД с его дырявой крышей, замокающей с запада стеной (строительный брак), украденным властями и проданным цокольным помещением, дышащим на ладан лифтом. Потому что, после подписания такого акта, меня завтра собственники сразу во дворе закопают. И сама никому такой доверенности не дам - не хочу лопатой во дворе махать.
Итак, муниципалитеты оказались в сложной ситуации, они не могли передать многоквартирники как ОИД собственникам помещений в МКД. Они могли их только «сбросить».
Для начала, дома были сняты с баланса.
Некоторые страховались, обращались в Прокуратуру с вопросом, типа «В связи с вступлением в силу ЖК РФ как отражать на балансе многоквартирные дома?». На что получали письмо, что - никак (незаконно), должны быть сняты с баланса, и цитировали статью ЖК РФ о том, что ОИД теперь имущество собственников помещений. МКД были исключены из системы бухгалтерского учета муниципалитетов, их организаций на основании внутренних документов (распоряжений, приказов) с приложением всяких оправдательных бумажек. При этом они по прежнему остались муниципальными (см. пункт 3), просто стали «теневой» собственностью.
Затем многоквартирники были сброшены в «бесхоз». В России, по населенным пунктам делалось это по-разному, но факт остается фактом: многоквартирники, как имущественные объекты, собственники не принимали. Процедуры передачи имущества «сдал-принял» не было, и быть не могло. Как правило, в городах, крупных населенных пунктах жилые дома находились либо в оперативном управлении, либо хозяйственном ведении муниципальных организаций. В дальнейшем эти организации меняли организационную форму, реорганизовывались, приватизировались, ликвидировались, банкротились. При этих процессах МКД никто назад в муниципалитет не возвращал, они их просто не принимали. Вот так многоквартирники как здания, сооружения, объекты ресурсоснабжения, объекты жизнеобеспечения стали бесхозяйными, то есть ничьи, соответственно, таким же бесхозяйным стало и является ОИД, которое самостоятельно без здания существовать не может.
Вы спросите, а как же ст.36 ЖК РФ, которая устанавливает что «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме». Так бывает, продекларировали, но имуществом не наделили, а доля у людей есть, как же без доли, только эта доля - на ноль. Когда такой вопрос возникает, то интересующихся личностей конкретно посылают, и говорят о том, что «МКД находится на балансе» вашей управляющей компании или ТСЖ. Да, находятся, и как бесхозяйные (см. пункт 2.), учитываются в «штуках» как любое чужое имущество «за балансом» нынешних УК, ТСЖ.
Ситуация с бесхозяйными объектами жизнеобеспечения в конце прошлого, начале этого века была достаточно обыденной. Разваливались предприятия, организации, которые имели в собственности такие непрофильные активы как котельные, скважины, подстанции, сети, являющиеся частью системы коммунальной инфраструктуры населенных пунктов. Объекты жизнеобеспечения становились бесхозяйными, оформление их в муниципальную собственность процесс достаточно длительный, а свет, тепло, вода должны подаваться каждый день. По своим полномочиям муниципальные, региональные власти передавали такие объекты в безвозмездное пользование, управление коммунальным организациям, которые обеспечивали их текущую эксплуатацию, за плату оказывали коммунальные услуги потребителям, пока шла процедура установления, оформления собственности. Понятно, что в этот период организации ремонтировать, тем более капиталить эти объекты за счет собственных средств не могли, хотя многие их них были «убитые». Такие расходы считаются нерациональными, их и налоговая не примет, и в тарифы не включат, потому что нет обязанности у субъекта вкладывать средства в чье-то чужое имущество, да и права у него нет (собственник может объявиться). Ремонтируются такие объекты за счет финансовых средств того уровня власти, под полномочия которого он подпадает своим предназначением.
Не просто так пишу эту нуднятину, пишу потому, что с многоквартирным домом всё аналогично.
МКД является бесхозяйным объектом жизнеобеспечения, который находится в управлении УК (ТСЖ). Собственники помещений обязаны оплачивать услуги текущего содержания, коммунальные услуги, поскольку они этим пользуются. Обязанности по оплате ремонтов, в том числе при подготовке здания к зимнему периоду, дорогостоящих либо капитальных ремонтов этого, а тем более других МКД, у собственников помещений – нет. Она есть у муниципалитетов, в границах которых находятся многоквартирники, и, теперь у региональных властей в связи с внесением в ЖК РФ их ответственности по организации капитального ремонта.
Всё, с бесхозяйными многоквартирными домами заканчиваю, повторюсь, что это мое личное мнение, которое может не совпадать с мнением оппонентов. Но есть нюанс, который позволяет по другому взглянуть на вмененные населению (посмертно) ежемесячные поборы для капитального ремонта МКД.
Рассмотрим ситуацию по приему собственниками в ОИД материальных объектов, созданных при работах по капитальному ремонту. Например, лифтам, общедомовым приборам учета, бойлерам, отопительным газовым котлам и т.д. Сейчас де-юре они бесхозяйные, да и ладно. В случае замены их при ремонтах исполнителям работ их некому передать и некому их принять в общедолевую собственность, в состав ОИД. Такие объекты можно оставить либо себе, либо сбросить в «безхоз». А ведь собственникам вменено страхование ответственности за лифт, и приборный учет потребления коммунальных ресурсов (услуг) невозможен при бесхозяйном счетчике, а про устройства, требующих особые режимы эксплуатации лучше промолчу.
В результате капитального ремонта собственность на имущественные объекты получит кто-то другой, а не собственники помещений в МКД - плательщики взносов на капитальный ремонт.
P.S. Статья получилась длинная, и нуднаватая, спасибо всем кто прочитал.
Макспарк. Это сообщение отредактировал ganimede - 3.09.2015 - 20:30
yaplakal.com