В южных регионах России бум строительства незаконных домов в пять-семь этажей был около 2010 года, рассказывает эксперт-советник по инвестициям в недвижимость юга
Евгений Ткачев. Была популярна схема заявлять в проекте трехэтажный дом, достраивать сверху еще два этажа и вводить его в эксплуатацию через суд. При этом все квартиры распродавались на этапе строительства.
"Соответственно, 90% таких построек имеют технические недостатки в инженерных сетях или же не полностью соответствуют требованиям законодательной базы, - говорит Ткачев. - Особо отличился в этом плане Краснодар, где целый микрорайон был построен по такому принципу. Схожая ситуация, но с меньшими масштабами была и в Ростове-на-Дону, и на Кавказе". Именно в момент строительства таких домов возникло понятие обманутых дольщиков и недострои, отмечает Ткачев: когда недобросовестные застройщики, которые не смогли провернуть такую схему, просто исчезали с деньгами.
Тема незаконно построенных домов всплывает в инфополе уже не первый раз - обычно после ЧП. "Несколько лет назад мы начали формировать реестр таких домов-самостроев, запрашивали государственные органы в регионах, - рассказывает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики
Александр Моор. - Нельзя сказать, что реестр выверен на 100%. Бывало, что где-то власти региона говорили, что у них нет таких домов, но поступала информация от жителей. Тем не менее уже на тот момент по всей стране было порядка 40 тыс. таких домов". Для сравнения - в месяц в России сдается в эксплуатацию около тысячи многоэтажных новостроек.
В основном это проблема южных регионов, Краснодарского края, Северного Кавказа. В Дагестане, по словам Моора, два года назад насчитывалось около 500 домов, официально признанных (есть решение суда о сносе объекта) самостроями. Бывали случаи, рассказывает он, что делали экспертизу девятиэтажного самостроя, а через пару месяцев у него оказывалось уже 15 этажей.
В подавляющем большинстве у многоэтажек-самостроев есть технические недостатки в инженерных сетях. Это как минимумОсложняется ситуация и тем, что в этих регионах до сих пор мало домов строится через счета эскроу, проектное финансирование, отмечает Моор. Все решается через договоренности, за наличку.
Застройщик, продавая квартиры, может заключить с покупателем договор о намерениях, дать расписку, что он обязуется передать определенную площадь. Покупатели не слишком разбираются в юридических нюансах. Они видят, что уже десять домов этого застройщика стоят (построенные по той же схеме), люди в них живут. А главное, что квартиры в этих домах минимум на 30%-40% дешевле тех, что построены по всем правилам. Потому что застройщик не тратился на подготовку документации, не проходил госэкспертизу, не подключал коммуникации.
И вот дом достроен, люди заселяются, но юридического статуса он не имеет. Тогда покупатель идет в суд, показывает эту расписку и другие документы и просит суд признать за ним право собственности на эту площадь, поскольку все деньги он застройщику передал. "Суд на этот момент рассматривает только этот спор двух субъектов, может он ему передать или нет. Если по этому дому решение суда до этого момента о сносе не выносилось и дом является повисшим в воздухе, то суд удовлетворяет иск человека", - объясняет эксперт.
А когда покупатель оформил права на квартиру, заселился, он идет в электросеть, к газовщикам и просит подключить жилье к инженерным сетям. И они не могут отказать - он собственник, он имеет право, подчеркивает Моор. Но насколько это технически безопасно, кто и как это делает, никто не следит.
Самая распространенная схема, по словам Моора, - это строительство многоэтажки на землях для индивидуального жилищного строительства.
Бывает, что дом сносят уже после того, как люди оформили права и прописались. Так, в 2022 году в Геленджике снесли 14-этажный дом на 400 квартир.
В 2014 году власти Ростова-на-Дону и Краснодара формировали список самостроев, которые необходимо снести, говорит Ткачев. В Ростове-на-Дону в него включили порядка 80 домов, в Краснодаре - 117 объектов. Но массового сноса, по его словам, не было. Были единичные случаи сноса домов, которые еще не были заселены.
Сейчас таких объектов появляется все меньше, отмечает Моор. Но нужно решать, что делать с теми, которые уже построены и в которых живут люди. "Мы направляли в правительство предложения о том, что нужно провести экспертизы таких домов и посмотреть, какие из них можно привести в соответствие с нормами безопасности и легализовать", - говорит эксперт. В этом случае суд мог бы заменить снос проведением ряда работ, штрафом. Но никаких решений пока не принято.
Самая известная схема - возведение многоэтажки на земле для индивидуального жилищного строительстваСейчас дома-самострои эксплуатируются, однако на рынке недвижимости они являются неликвидными из-за отсутствия системы центральной канализации, слишком тесного соседства между домами, недостаточной мощности линий электропередачи, отмечает Ткачев.
Чтобы блокировать появление многоэтажных самостроев, у регионов есть все механизмы, считает Моор. Достаточно, чтобы специалисты регионального стройнадзора взглянули на фундамент, который сделан на участке, - любой строитель поймет по нему, планируется ли построить частный дом или 15-этажку. Если фундамент не соответствует тому, что заявлено к строительству, в этот момент стройку можно заблокировать.
Что говорит закон?В большинстве ситуаций споры о самовольных постройках разрешаются относительно просто, отмечает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству
Владимир Кузнецов. Уполномоченный орган (как правило, администрация муниципалитета) обращается в суд с иском о сносе, а суд в зависимости от ряда обстоятельств решает обязать снести такую постройку либо привести ее в соответствие со строительными и иными нормами. "Значительно более сложным является решение вопроса о судьбе самовольной постройки, являющейся многоквартирным домом, - говорит Кузнецов. - Во-первых, снос с точки зрения закона и судебной практики является крайней мерой и должен применяться только в случаях, когда приведение здания в соответствие с нормами безопасности невозможно и когда постройка создает угрозу для жизни и здоровья граждан. При этом просто снести самовольно возведенный или реконструированный жилой дом нельзя, поскольку необходимо решить вопрос о расселении его жильцов по пригодным для проживания жилым помещениям". В Махачкале, к примеру, жильцы, скорее всего, вообще не знали о том, что недобросовестный застройщик допустил множество грубых нарушений, и несправедливо было бы возлагать на них негативные последствия самовольного строительства, считает Кузнецов. Поэтому вполне уместно говорить о взыскании жильцами с застройщика убытков, причиненных в результате взрыва, считает он.
Гражданский кодекс предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку, поясняет сооснователь и руководитель юридического отдела "Кешоков, Битуева и партнеры", член Ассоциации юристов России
Марьяна Битуева. Но процесс узаконивания такой многоэтажки - сложный и многоэтапный. Он требует от жителей не только юридической грамотности, но и готовности к длительной борьбе, отмечает она. Необходимы документы, подтверждающие факт приобретения жилья в данном доме, что сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью (технические заключения, экспертизы, результаты обследований). Необходимо взаимодействовать с местной администрацией и надзорными органами, чтобы попытаться урегулировать ситуацию во внесудебном порядке, получить согласования и разрешения, необходимые для узаконивания дома. Жители могут столкнуться с тем, что не все соседи хотят участвовать в процессе, что необходимы финансовые затраты на экспертизы, юристов, госпошлины. При этом, по словам эксперта, узаконивание многоэтажки-самостроя - процесс непредсказуемый. И даже при положительном решении суда процесс оформления права собственности может затянуться на долгие месяцы или даже годы. А если дом, например, построен в водоохранной зоне или на земле, где строительство категорически запрещено, узаконить его никак не получится.
yaplakal.com