Теория разбитых окон и съемных квартир

Можно я портянку запощу, которую написал три года назад? Называется "Как я сдаю жилье"

Как я ищу клиентов.

Все просто и банально, мне помогает риэлтор. У меня нет времени и желания самому искать квартиросъемщиков, разговаривать с ними по телефону, отвечать на вопросы, ездить и показывать квартиру. Все это делает риэлтор, которому я озвучил требования к квартиросъемщикам. И хоть он не несет ответственности за подобранных жильцов, но зато он фильтрует их на стадии отбора, согласно мои требованиям.

Требования к квартиросъемщикам.

Они просты и незамысловаты. Семья (желательно), с ребенком (желательно), постоянная регистрация в РФ (обязательно). Возможно с животными.

Почему нужна постоянная регистрация? Это чисто мои внутренние тараканы, но так мне кажется надежней, нежели это будет мигрант-иностранец.

Почему семья с ребенком? Все очень просто – я не сдаю жилье на месяц-два. Мне удобней и выгодней сдать в нижнем ценовом пределе, но на много лет, поэтому если это будет семья с ребенком, то шанс, что они не съедут с квартиры через год, очень велик. Именно поэтому я всегда делаю им временную регистрацию для детского садика/школы (без нее не берут), если они этого попросят.

Стоимость жилья.

Как написано выше, она у меня в нижнем ценовом пределе на рынке и никогда не повышается, за исключением случаев резкого роста тарифов на услуги ЖКХ (чего еще не было), либо в ситуации, описанной далее.

Есть люди, которые по несколько месяцев ищут жильцов, потому, что цена на квартиру задрана под самый верх. И, разумеется, рано или поздно находят. Но здесь есть немалый риск, что очень скоро жильцы найдут другое жилье, аналогичное по качеству, но гораздо ниже по цене. И еще есть один момент – вот например найм квартиры стоит 50 т.р./мес. Это максимальная цене на такие квартиры. Хозяин ищет клиентов месяц, два, три, но цену не снижает. В итоге находит, но три месяца квартира не приносила прибыль, в итоге он получит за 9 месяцев 450 т.р., хотя, если бы снизил цену, даже до 40 т.р./мес., то сдал бы ее сразу и имел бы за год 480 т.р. Как вы понимаете, этот пример сильно утрирован, но я считаю его правильным. Потому, что жильцы дорогой квартиры за это время найдут более дешевый вариант и съедут, а хозяин опять будет терять несколько месяцев в поиске жильцов.

Депозит.

Не мной это придумано но я этим пользуюсь. При заезде в квартиру, берется оплата за первый месяц проживания и депозит, в размере месячной оплаты. Этот депозит вы обязаны вернуть жильцам при их выезде. Причем не стоит соглашаться на предложение жильцов зачесть этот депозит как оплату за последний месяц. Этот депозит – ваша гарантия, что при возврате вам ключей и обнаружении порчи имущества по вине жильцов, вам не придется из своего кармана платить за устранение поломок.

Внештатные ситуации.

Стоимость квартиры формируется в том числе и из наличия в ней различных удобств. И поэтому, если в квартире что-нибудь ломается из техники, мебели, потекла труба, сломался унитаз и т.д., то это все восстанавливается за мой счет, разумеется, если поломка (протечка) произошла не по вине жильцов. Но для меня это настолько редкий случай, что и не вспомню, что бы жильцы сами что то сломали и попросили меня восстановить за мои же деньги.

Отношения.

Иногда бывает, что жильцы хотят купить в квартиру что-нибудь из техники или мебели. Мы обговариваем это, и они покупают в счет будущей оплаты за жилье. После чего, приобретенная вещь становится моей собственностью. И им хорошо, купили, что хотели, а деньги все равно отдали бы мне в счет оплаты и мне хорошо, так, как дополнительная мебель (техника) повышает привлекательность жилья для будущих квартиросъемщиков. Надо сказать, что одну квартиру первый раз я сдавал совершенно пустой, а теперь она почти полностью обставлена.

Не нужно названивать жильцам по телефону. Вообще. Допускается только один звонок, накануне дня выплаты, что бы согласовать время встречи (если оплата происходит наличными) и все. Чем больше вы названиваете, тем чаще им напоминаете, что квартира не их, а так, временное жилье. А приезжать с проверкой, заходить в квартиру, осматривать комнаты, это почти гарантия, что жильцы будут относится с квартире, как к съемной. Да и такое поведение не добавит вам уважения. Жильцы должны чувствовать себя полноправными хозяевами вашей квартиры, только тогда они будут к ней относиться как к своей.

Если вы с жильцами заранее договоритесь о системе устранения неполадок, как я писал выше про внештатные ситуации, то они сами будут вам звонить и говорить, где, что, стало не так в квартире. Им не выгодно будет скрывать возникшие недостатки, поскольку устранять их все равно за ваш счет.

У меня опыт сдачи жилья не такой большой, всего десять лет, но ни разу, ни одна квартира не ждала жильцов больше двух недель. И съезжали они всегда с сожалением и совсем не из-за того, что я предоставлял им некачественные услуги. Одна семья уехала за границу, вторая (девушка с ребенком) вышла замуж и уехала к мужу, еще одни родили третьего ребенка и уехали в более просторную квартиру.

Одни жильцы съехали, а другие еще не нашлись.

За это время я навожу идеальный порядок в квартире, включая мойку окон, за/под мебелью и т.д. Проверяю всю сантехнику, дверцы мебели, ручки (больное место) и все остальное, что влияет на комфортное проживание. В случае необходимости перекрашиваю стены (в одной квартире обои под покраску, очень удобно) или переклеиваю, если они того требуют. Да, это дополнительные затраты, но они были запланированы изначально. Как бы аккуратно не жили люди, все равно, что то отвалится, оторвется или открутится, тем, более, если в семье есть ребенок. А следующие жильцы должны увидеть чистую и красивую квартиру.

Не стоит жильцам, которые съезжают, предъявлять претензии за оторванные обои или царапины на ламинате, это все естественный износ. Разумеется, если разбит телевизор или помят холодильник, то все вычитается из депозита.

Квартплата.

Электричество, вода по счетчикам оплачивают жильцы, все остальное – я.

Повышение/понижение стоимости найма.

Это очень скользкий и весьма не любимый мною момент, но от него никуда не деться. Первый раз жильцы обратились с просьбой понижения стоимости найма, по моему в 1998 г., в момент кризиса. Мы обговорили сумму снижения но с условием, как только ситуация в стране стабилизируется, то стоимость вернется на докризисный уровень. Прошло пару лет, кризис утих и пришло время поднимать цену, но рынок в этом районе немного просел и к докризисной цене вернуться не удалось. После этого жильцы прожили у меня еще четыре года и уехали за границу.

Договор и остальные юридические вопросы.

В любом случае, подробности и нюансы лучше узнавать у юристов. Я же заключаю договор на 11 месяцев с описью имущества, его состояния и дефектов, порядком оплаты, ежемесячной суммой и обязательными условиями при которых стоимость найма может быть увеличена. В нашей стране нельзя быть уверенным в стабильности тарифов и налогов.

При финансовых расчетах с жильцами, распиской подтверждаю, что деньги получены.

Вот это и есть мой опыт. Кто то скажет, что мне просто повезло с жильцами и возможно будет прав. Но без жесткой фильтрации желающих снять квартиру, пусть даже и дороже, этого везения не было бы.

Удачи и всем адекватных нанимателей и наймодателей!

Снимали как-то новостройку, ремонт от застройщика, мы вторые жильцы. То плинтус отойдет, то обоина, дом сел - окна повело. Сантехника сыпаться начала потихоньку. Ламинат дешманский затерся. Обои покрашенные были - вытираются. Розетки повылетали.
Сначала сам ремонтировал, потом заебался. Хозяин прям мега недоволен был - я ему сказал: чувак, я тут живу. И пользуюсь розетками, краном и сортиром. Я не могу ими не пользоваться, сам понимаешь.
Вот если я конкретно разъебу что-то или стены измажу краской - тогда я виноват, кто ж спорит. А отвечать за говнокачество ремонта не буду. Против? Давай в суд. Суд решит, что надо выплатить - все выплачу до копейки. А до того, звиняй, но при каждой поломке или какой хуйне тебе звонить буду.

Вот и квартиранты так считают, подумаешь дырочка в уголке, это и на бутылку пива не тянет.
А потом приходит ТС и задвигает теорию о разбитых окнах. Рассказывает, что к его вселению все должно быть вылизано, а иначе он скажет, что оно и до меня было не новым, поэтому я ушатаю это в хлам.

Приходи ко мне. Розетки Legrand. Только вот они вываливаются из подрозетников.
Вилки разные используем в быту. Криворукие долбоящеры установили так розетки.

А таким похуй.
Я тут про дверной замок задвигал хозяйке. Дети домой попасть не смогли.
Заменил за свой счёт и ключи сделал.

Такая же тема была. Хозяин честно сказал: я всю жизнь закрываю на нижний. Если тебе принципиально закрывать на оба - делай сам. Но так как нижний рабочий - твои проблемы. ИМХО, он прав был

Ну так телефоном подсвечивай, я тебе сдавал квартиру с горящей лампочкой. Теперь это твое "дерьмо", моим оно вновь станет, когда ты съедешь.
А лампочку я заменю, но уже перед следующими квартирантами.

Это сообщение отредактировал татбел - 26.01.2019 - 12:58

Нормальный подход )))

Я 20 лет на рынке аренды, перепробовал десятки вариантов, с лампочки все только начинается. У него каждую неделю будет что-то случаться, еще и соседями тебя отправит разбираться из-за того что они ремонт затеяли и отдыхать ему мешают.
Мне в прошлом месяце сосед позвонил на орущего ребенка квартирантов пожаловался, а потом квартирант позвонил и на лающую собаку соседа пожаловался. Послал нахер обоих, я им не папа их воспитывать и не участковый. Взрослые все люди - решайте свои проблемы сами.
Не нравится перегоревшая лампочка - ищи квартиру с горящей, я тебя насильно не держу. Лампочка у него ,блин, перегорела, а туалетная бумага не закончилась?

Это сообщение отредактировал татбел - 26.01.2019 - 13:15

А что у вас в договоре прописано по поводу устранения неполадок техники и ремонта за счет арендодателя?

http://www.yaplakal.com/forum46/topic1754069.html ремонт перед сдачей

Вся твоя суть. Насрать другим. Адекватные арендодатели так себя не ведут.

У меня жена в микроволновке может шприц с 2мя кубиками лекарства подогреть ( столь малый объем греть нельзя), а сын искрящую тарелку засунуть.
Моя логика такова - я сдал квартиру с работающей техникой, если что либо сломалось - ремонтируйте сами или живите без этого.
Правда я это сразу оговариваю, потому как квартиранты при вселении все поют про то какие они аккуратные и при них ничего не ломается, а прошлый хозяин рыдал слезами, когда они выселялись

20-ть лет на рынке долбоебизма. Хотя, хороших риелтов не бывает.

Ну тут мы квиты, потому как "дерьмом" обычно квартиранты не называют то место где они живут.
У меня квартирант один 7 лет прожил, я его видел за это время раз 10 (у него график работы дуратский был), он раз в месяц мне эсемеску кидал, что деньги на столике в прихожей оставил, а я дальше прихожей и не ходил ни разу.
Вот это я называю нормальным арендатором.

Это сообщение отредактировал татбел - 26.01.2019 - 13:47

татбел
Получается, если от скачка напряжения перегорит что-нибудь в квартире - холодильник там, телевизор, то платить и ремонтировать это должен будет арендатор?

Или как в моем случае, затопит кто сверху, то ремонтировать должен будет арендатор?

Это сообщение отредактировал Hiaru - 26.01.2019 - 13:50

По мне,так ТС попросту ужасная зануда,как раз из тех, кто кто больше всего любит выносить мозг всем кто ее окружает

Директор одной клининговой компании рассказывала, что ездили на квартиру, заказ - генералка.
За день все, кто работал (три человека), по паре раз проблевались.
Вот это я понимаю - энтропия!

У нас в договоре по поводу ремонта есть такие пункты:

Как мне кажется - этих пунктов вполне достаточно, что бы избежать ситуаций, когда арендаторы требуют менять им лампочки и изношенное сантехоборудование.

Ну про затопление , то платит тот кто затопил.
От скачков напряжения у меня "зубр" на входе в квартиры стоит.
На нем выставляется максимальное и минимальное напряжение отсечки. Выставляется квартирантом, иногда завышенное, потому как постоянно отрубающийся свет его не устраивает. Поэтому - да ты принял такое решение - тебе и отвечать.

Общий ход мыслей понятен ) Походу вы из тех, кто хочет дофига, не делая нифига. Ну тогда думается не стоит вам сильно злиться, если квартиры ушатанные сдавать будут. Потому что коль вы не хотите ничего делать, то и квартиранты ничего делать не обязаны.

сдаешь хату с разъебанной сантехникой и выпадающими розетками-и пусть арендатор ебется и чинит их...профит.
я так понял, что арендодатели подразумевают, что сдавая жилье они получают плату за разрешение пожить в помещении, но, это нихуя не так. Согласно ЖК РФ бремя содержания жилого помещения лежит на собственнике и если арендатор не согласится принять на себя такое бремя-то чинить лампочки и пр. унитазы будет хозяин жилья.

А вообще это извечный спор, на момент передачи квартиры в ней все было исправно и работало.
Моя вина в случившемся есть? Тогда с каких делов я должен платить?
Разница между мной и квартирантом только в том, что у меня были 30-40 тыс уе и я смог приобрести данное жилье, за это и платит мне квартирант аренду.
В остальном мы равны. Я живу у себя дома меняю лампочки, подметаю тамбур, произвожу текущий ремонт, а он живет у себя, хочет живет в чистоте и порядке, а хочет - в гадюшнике.

я уж не знаю, что нужно делать с розетками легранд, чтобы они из подрозетников вываливались. они и распираются внутри, и винтами к подрозетнику прикручены. охуенные, к слову, розетки.

Основная проблема в том, что в своем жилье я могу сделать все что угодно и купить качественную технику и мебель. А на съемном жилье мне или предлагают то, что есть или пустоту. Не надо столько высокомерия, вы реально равны. Но если вы сдаете квартиру с техникой и она, в силу естественного износа, выходит из строя, то арендатор может просто заменить на свою, а не ремонтировать вашу. А вашу потом просто поставить на место. Вы равны, вы правы )